≡× МЕНЮ

• Ландшафтный дизайн
• Дом
• Поделки
• Розы
• Цветник

Составление бюджета эксплуатационных расходов объекта коммерческой недвижимости. Как правильно распределить затраты управляющей компании? Общеэксплуатационные расходы в жкх процент

Как показывает практика, некоторые управляющие компании путаются в понятиях «затрат на услуги управления» жилищного законодательства и «управленческих расходов » бухгалтерского и налогового учётов. Поэтому по старинке сажают затраты на услуги управления МКД на счёт 26 «Общехозяйственные расходы». Но это не верно. Попытаемся в этом разобраться.

Что такое услуга на управление МКД

Если списать стоимость услуг управления со счёта 26 «Общехозяйственные расходы» на стоимость услуг по содержанию и ремонту общего имущества, то получится разница за счёт распределенных затрат на управление. В этом случае налоговые инспекторы смогут обоснованно предъявить УК претензии. Выходит, что с точки зрения жилищного законодательства вкупе с Налоговым кодексом этот подход может вызвать нарекания со стороны налоговых органов.

Так как управление МКД является основным видом деятельности УК, то и расходы по этой статье должны формироваться на счёте 20 «Основное производство». При этом, счёт 20 имеет преимущества для отражения затрат на управление МКД перед привычным способом отражения этих расходов на счёте 26. Поэтому имеет смысл всё таки отражать расходы в бухгалтерском учёте правильно.

Перечислим эти преимущества:

• затраты на управление конкретным многоквартирным домом можно отражать на счёте без привязки к методам распределения расходов в зависимости от площади МКД, фонда оплаты труда и прочих критериев;
• экономия на НДС. Если в учётной политике компании признать управление МКД отдельной услугой, то отпадает надобность делить входящий НДС по работам и услугам, приобретённым для целей управления домом на облагаемые и необлагаемые НДС операции (п.4 ст.170 НК РФ). Весь НДС с услуги управления МКД можно принять к вычету, так как она облагается НДС в полном объёме.

Учётная политика УК

С 2015 года в целях соответствия Стандарту раскрытия информации (Постановление Правительства РФ №731) управляющие компании должны вести раздельный учёт доходов и расходов. Это нужно для того, чтобы в годовом отчёте управляющей компании правильно отразить требуемые данные.

Поэтому имеет смысл прописать в учётной политике вашей управляющей компании правила ведения раздельного учёта доходов и расходов. Надеемся, что наша статья вам в этом помогла.

Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией. Также мы помогаем управляющим компаниям соответствовать 731 ПП РФ о Стандарте раскрытия информации (заполнение портала Реформа ЖКХ , сайта УК, информационных стендов) и ФЗ №209 (). Мы всегда рады вам помочь!

На протяжении уже ни первого года в России происходит становление и оптимизация управления многоквартирных жилых домов. К одной из важнейших проблем, требующих оперативного решения относится низкая информированность населения в вопросах обслуживания и ремонта жилых помещений, предоставления услуг ЖЭК, и прочих вопросов, касающихся ведения управляющих организаций.

Общеэксплуатационные расходы в ЖКХ

Приказ Госстроя РФ № 303 2000 года определяет общеэксплуатационные расходы, как затраты на руководство, координирование работ по содержанию жилфонда.

Эти затраты содержат в себе издержки на финансирование управляющих компаний, которые создают благоприятные условия для их нормальной работы. Эти затраты не взаимосвязаны с платой за содержание и ремонт многоквартирных домов, и довольно разнообразны. В группу общеэксплуатационных включены следующие виды расходов на:

• хозяйственно — административные нужды;
• выплату заработной платы сотрудникам;
• организацию и выполнение работ;
• иные потребности.

Выше приведенные расходы включают в квитанции для оплаты и проводят в одной графе в лицевом счете вместе с оплатой за содержание и ремонт жилых домов. Для более детального изучения этих затрат и регулирования тарифных ставок на них стоит ознакомиться с Постановлением Госстроя № 9 1999 года.

Плата за управление многоквартирным домом

Ст.162 ЖК РФ устанавливает перечень мероприятий по подбору управляющей компании. Исходя из статьи, подписывается договор управления многоквартирным домом. Сторонами его подписания являются владельцы квартир и руководство управляющей организации. Избираемая организация должна обладать лицензией на ведение управленческой деятельности в многоквартирных зданиях.

Выбор компании осуществляют путем проведения общего собрания собственников помещений. Компания подписывает договора на оказание определенных услуг с каждым из собственников на условиях, принятых решением не менее 50% владельцев квартир.

В договоре прописывается ряд нижеперечисленных обязательств:

1. совокупность общедомового имущества, на которое распространяется управление и адрес здания;
2. сервис и обслуживание, оказываемые организацией;
3. определение величины, сроков внесения платы за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, в том числе ЖКХ, обслуживание и ремонт;
4. порядок и временные рамки исполнения взятых на себя обязательств компанией и контроль над их исполнением.

Традиционно к услугам и работам по управлению многоквартирным домом принято относить:

• хранение и ведение тех. документации дома;
• оформление договоров с подрядчиками на выполнение тех или иных работ и контроль над их качеством;
• заключение договоров с поставщиками водо-, тепло- и электроснабжения;
• выставление счетов и сбор средств с владельцев жилых помещений, взыскание долгов за поставленные услуги с должников;
• проверка поставляемых коммунальных услуг заказчикам;
• диспетчерские услуги жильцам и производство регистрации граждан;
• предоставление жильцам различных справок;
• доведение информации до собственников жилья об изменении тарифов;
• внесение предложений собственникам жилья о проведении капитального и текущего ремонта.

Расходы ЖКХ

ЖКХ представляет собой многоотраслевую систему, которая охватывает порядка 30 разнообразных видов деятельности. ЖКХ подразделяют на несколько крупных подотраслей:

• жилищное хозяйство;
• обеспечение потребителей ресурсами;
• благоустройство городов, поселков и сел.

Финансовые средства предприятий ЖКХ формируются из финансовых средств, поступающих из бюджета и потребителей. Благоустройство населенных пунктов финансируется из средств бюджета, а обеспечение потребителей ресурсами – из средств потребителей.

Предприятия ЖКХ обеспечивают доведение коммунальных ресурсов до потребителей. Предприятия ЖКХ обеспечивают доведение коммунальных ресурсов требуемого качества до потребителей. Плата за услуги включает в себя оплату за:

1. холодное и горячее водоснабжение, подаваемое потребителю посредством трубопроводной сети;
2. отвод бытовых сливов с помощью канализационных сетей;
3. электроэнергию, подаваемую потребителю в необходимом объеме;
4. газоснабжение – круглосуточное обеспечение газом требуемого качества;
5. отопление – поддержание в квартирах температуры воздуха, в рамках соответствующих руководящих документов.

Тарифы на услуги ЖКХ в зависимости от регионов могут быть различными, так как их регулированием занимаются муниципальные власти на местах. Предприятия ЖКХ не имеют права завышать тарифы ЖКХ выше установленных по региону.

Тариф за управление МКД

ЖК РФ предусматривает одним из способов управления многоквартирным домом – непосредственный способ управления. Порядок выбора такой формы управления может быть применим для многоквартирных домов не менее чем с 12 квартирами. Такой способ управления избирается на общих основаниях – путем собрания владельцев квартир. Одним из основных условий выбора такого способа управления МКД является выбор управляющей организации. В ее состав входят владельцы квартир, отвечающие за содержание и ремонт общедомового имущества, обеспечение поставки коммунальных услуг и выполнение прочих обязательств в соответствии с условиями принятого на собрании договора.

При таком варианте управления поставка коммунальных услуг осуществляется получателю при заключении договора каждого владельца «квадратных метров» персонально. Письменного оформления договора не требуется.

Преимуществами выбора данной формы управления являются:

• прямые контакты между владельцами квартир и поставщиками услуг;
• возможность владельца жилья предъявлять претензии поставщикам минуя посредников.

Недостатки такой формы управления:

• управляющая компания не несет ответственность за участие в программах капитального ремонта жилья;
• уклонение от обязанности по несению дополнительных расходов на выставление счетов не за свои ресурсы, истребование долгов и от банкротства.

Заключение

Как и любое другое предприятие, располагающееся на рынке товаров, управляющие компании, прежде всего, проявляют заботу о своей экономической стабильности и получении прибыли. Они периодически со своей стороны пытаются навязывать в условия договора рост тарифных ставок на ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Компании ссылаются на целый ряд причин. К таким причинам относят — рост цен в регионе, тарифных ставок у предприятий — подрядчиков, тарифов для муниципального жилья, устанавливаемых муниципальными властями.

У большинства управляющих компаний планы на рост тарифов благополучно работают и приносят многомиллионную прибыль. В соответствии с ГК РФ условия договора не изменяются одной из сторон договора. Все условия договора регулируются положениями ЖК. Расторжение такого договора или изменения его условий устанавливаются в двустороннем порядке. Размер платы за жилое помещение регулируется ЖК, однако, в случае возникновения спорных ситуаций об индексации цен пользуются ст. 424 ГК РФ, в которой прописано, что исполнение условий договора осуществляют по ценам, прописанным в соглашении сторон.

Введение

Актуальность темы. Жилищно-коммунальный сектор национальной экономики всегда отличался сложной, многофункциональной спецификой работы предприятий этой сферы, что оказывает непосредственное влияние на учет доходов и расходов, формирующих финансовый результат. С 19 века основной задачей для предприятий ЖКХ является оформление финансовых результатов путем сопоставления категорий доходов и расходов для получения результирующего финансового показателя – прибыли или убытка. Сложность их учета состоит в том, что доходы и расходы в жилищно-коммунальном хозяйстве не имеют юридического обоснования, их величина зависит от норм, правил и концепций, изложенных законодательством.

Финансовое положение предприятия характеризуется показателями доходов и расходов, которые отражаются в форме 2 «Отчет о прибылях и убытках». Проанализировав информацию этой части отчетности, внутренние и внешние пользователи могут сделать выводы о финансовом, имущественном положении организации, результатах ее хозяйственной деятельности, поскольку разница сумм доходов и расходов предприятия является финансовым результатом его деятельности. Превышение доходов над расходами означает прирост чистых активов – прибыль, а расходов над доходами – их уменьшение – убыток. На основе данных о доходах и расходах организации соответственно производится вывод о финансовом состоянии предприятия, которое отражает его конкурентоспособность, платежеспособность, кредитоспособность в производственной сфере и, следовательно, эффективность использования собственного капитала.

В условиях перехода к рыночной экономике жилищная проблема в России существенно обострилась. К 1992 г. отрасль оказалась практически полностью зависимой от бюджетных дотаций, так как ставки оплаты жилья и коммунальных услуг в этот период практически не были затронуты первым этапом либерализации цен.

ЖКХ России сегодня - это около 52 тысяч предприятий различных форм собственности и более 4 миллионов работников. На долю отрасли приходится 1/3 часть основных фондов, 1/3 часть потребляемых энергоресурсов и 1/5 часть бюджета России. ЖКХ существует, в основном, на дотации из федерального, регионального (субъектов Федерации) и муниципальных бюджетов. Как правило, местные бюджеты выделяют на содержание ЖКХ почти 60%. Степень изношенности основных фондов отрасли, в среднем по России, составляет до 50-60% сетей водо- и теплоснабжения, канализации и нуждается сегодня в капитальном ремонте, значительная часть - в незамедлительной замене. Жилищно-коммунальное хозяйство страны находится в тяжелом положении из-за недостатка средств. Оно финансируется из всех источников не более на 50% от необходимого уровня, который может обеспечить воспроизводство основных фондов. Платежи населения в составе коммунальных услуг на содержание жилья, производство и поставку коммунальных услуг в различных районах Российской Федерации выросли с 20-30 до 60-70%. Поскольку темпы роста затрат по предоставлению жилищно-коммунальных услуг росли опережающими инфляцию темпами, доля бюджетных дотаций на содержание жилищного фонда и на разницу в ценах на тепловую энергию в городских бюджетах не уменьшалась.

Актуальность, экономическая важность решения вопросов бухгалтерского учета расходов и доходов в организации учета на предприятиях ЖКХ, формирование достоверной информации в форме внутренней их отчетности, а также недостаточная изученность этих вопросов в российской экономической науке обусловили выбор темы выпускной квалификационной работы: «Отражение доходов и расходов СМУП «ЖЭУ-15» в системе бухгалтерского учета».

Цель и задачи исследования. Целью исследования, проводимого в выпускной квалификационной работе, является выявление особенностей формирования доходов и расходов жилищно-коммунального хозяйства, оценка финансовых результатов, а также выявление внутренних резервов их роста.

Для достижения цели, поставленной в работе, необходимо решить следующие задачи:

исследовать состав и порядок формирования доходов и расходов, связанных с обычными видами деятельности;

сгруппировать доходы и расходы организации для целей финансового и управленческого учета;

проанализировать применяемую технику составления формы 2 «Отчет о прибылях и убытках»;

разработать план прибылей и убытков в целях выявления отклонений и формирования экономической стратегии на будущее;

создать механизм увязки информации о доходах и затратах, получаемой в управленческом учете, с информацией, подготовленной в финансовом учете

Предметом исследования выступает производственно–хозяйственная деятельность предприятия с точки зрения системы учета ресурсов и результатов финансовой и хозяйственной деятельности.

Объектом исследования данной работы является: Смоленское муниципальное унитарное предприятие «Жилищно-эксплутационный участок №15».

Методами исследования выпускной работы являются экономико-статистические методы, наблюдение, синтез. Методологические основы для выполнения работы явились труды Российских и зарубежных авторов, а так же статистическая и бухгалтерская отчетность предприятия.

Сокращенно: СМУП «ЖЭУ-15». Место нахождения организации: 214018, г. Смоленск, ул. Урицкого, д. 15. СМУП «ЖЭУ-15» является самостоятельным хозяйствующим субъектом, коммерческой организацией, имущество которой находится в собственности города Смоленска и принадлежит предприятию на праве хозяйственного ведения. Оно создано для выполнения работ и оказания услуг в целях удовлетворения общественных потребностей и получения прибыли. Учредителем организации является администрация города Смоленска. СМУП «ЖЭУ-15» находится в ведомственном подчинении Смоленского унитарного предприятия «Жилищник». Предприятие действует на основании устава (Постановление главы администрации города Смоленска от 23.06.2003 года), разработанной учетной политики (Приказ № 101 от 26.12.2003 года).

Целью создания организации является осуществление уставной деятельности по техническому содержанию находящегося в его ведении жилищного фонда и поддержания его в исправном состоянии, обеспечению бесперебойной работы инженерного оборудования и устройств жилых домов, своевременному проведению текущего и капитального ремонта жилого фонда, находящегося в муниципальной собственности.

В установленном законодательном порядке СМУП «ЖЭУ-15» осуществляет следующие виды деятельности:

Проведение общих плановых осмотров жилищного фонда (весной, осенью) для выявления неисправности и причин их проявления, а также для определения объемов работ на следующий год.

Выполнение работ по техническому обслуживанию зданий и сооружений в соответствии с Правилами и нормами технической эксплуатации зданий.

Выполнение непредвиденного текущего ремонта, в т. ч. по заявкам граждан.

Подготовка домов к эксплуатации в зимних условиях.

Проведение расчетов за содержание и текущий ремонт жилого фонда, техническое содержание и обслуживание лифтов.

Оформление регистрации граждан и снятие граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства и выдача справок.

Сбор платежей за содержание и текущий ремонт жилого фонда, техническое содержание и обслуживание лифтов, за коммунальные услуги.

Своевременное предоставление гражданам компенсаций (субсидий) на оплату жилья и коммунальных услуг.

Контроль за соблюдением нанимателями, арендаторами или собственниками жилых помещений в многоквартирных домах требований по пользованию жилыми помещениями, коммунальными услугами в соответствии с договорами найма, аренды или обслуживания (для приватизированных квартир и квартир, находящихся в собственности граждан).

Осуществление претензионно-исковой работы, связанной с невнесением платежей за жилищно-коммунальные услуги.

В состав СМУП «ЖЭУ-15» входят различные производственные подразделения: участки, обслуживающие хозяйства, органы управления и организации по обслуживанию работников предприятия.

Руководит предприятием СМУП «ЖЭУ-15» начальник, назначенный Главой администрации г. Смоленска. Под его руководством находятся отделы и службы предприятия, общей численностью 130 человек.

Функции и организация деятельности структурных подразделений определяются положением, утвержденным приказом руководителя предприятия. Функции подразделяются на административные, функции обслуживающего персонала и функции, связанные с технической эксплуатацией жилищного фонда. На рис. 0.1. представлена организационно-производственная структура предприятия, предусматривающая функциональные группы подразделений для выполнения определенных задач и управления процессом их выполнения.

Рисунок 0.1. Организационно-производственная структура СМУП «ЖЭУ-15»

Функции административного и обслуживающего персонала организации включают:

руководство деятельностью предприятия в соответствии с действующим законодательством РФ и согласно утвержденному уставу;

организацию и ведение учета бухгалтерского учета в соответствии с едиными методологическими основами бухгалтерского учета и отчетности;

планирование финансово-хозяйственной деятельности организацию труда и заработной платы работников предприятия;

обеспечение кадрами требуемой квалификации и специальности; организацию учебно-методической работы по повышению квалификации работников предприятия;

документальное оформление управленческих решений, действий, связей;

организацию документооборота; упорядочение и хранение документации;

контроль своевременного исполнения приказов, поручений;

обеспечение предприятия всеми необходимыми для его деятельности материальными ресурсами;

Жилищно-коммунальное хозяйство представляет собой отрасль сферы услуг и важнейшую часть территориальной инфраструктуры, определяющую условия жизнедеятельности человека, прежде всего комфортности жилища, его инженерное благоустройство, качество и надежность услуг транспорта, связи, бытовых и других услуг, от которых зависит состояние здоровья, качество жизни и социальный климат в населенных пунктах.

Жилищно-коммунальное хозяйство включает следующие подотрасли: жилищное хозяйство (жилищную сферу); гостиничное хозяйство; коммунальное хозяйство, осуществляющее ресурсное обеспечение жилого фонда и других зданий и помещений (водоснабжение, теплоснабжение, газоснабжение, электроснабжение), уборку и благоустройство территорий населенных пунктов (содержание дорожно-мостового хозяйства, озеленение, вывоз, и утилизацию мусора, канализацию и т.п.).

Доходы жилищно-коммунального хозяйства складываются из: основных эксплуатационных, прочих эксплуатационных, компенсационного характера и от доходов внеэксплуатационной хозрасчетной деятельности.

К основным эксплуатационным доходам относятся:
плата за пользование жилыми помещениями, в т.ч поступления от жильцов приватизированных квартир, жилищных товариществ, принятых на обслуживание; арендная плата от сдачи в аренду жилых и нежилых помещений, числящихся в составе основных средств жилищного фонда предприятия (направляется на погашение убытка по его содержанию).

К прочим эксплуатационным доходам и доходам компенсационного характера относятся: сборы с арендаторов нежилых помещений на покрытие эксплуатационных расходов; сборы за обезвреживание и вывоз твердых бытовых отходов; плата за услуги по начислению субсидий;
поступления от предприятий и организаций в порядке возмещения расходов по ведению расчетов с населением; поступления от предприятий и организаций за обслуживание внутридомовых сетей и оборудования;
поступления от предприятий и организаций за обслуживание, эксплуатацию и проверку приборов группового учета расхода и регулирования воды и тепловой энергии и т.д.

Основными расходами жилищно-коммунального хозяйства являются расходы, связанные с оказанием соответствующих жилищно-коммунальных услуг:

– расходы на техническое обслуживание жилых помещений;

– расходы на производство и реализацию тепловой энергии;

– расходы на водоснабжение;

– расходы на отведение и очищение стоков;

– расходы по вывозу и обезвреживанию твердых бытовых отходов и

Источниками финансирования расходов жилищно-коммунального хозяйства являются собственные средства и средства бюджета.

14.3 Расходы бюджета на жилищно-коммунальное хозяйство, порядок их планирования

Планирование расходов по жилищно-коммунальным услугам, оказываемым населению, проживающему в обслуживаемом организациями ЖКХ жилищном фонде.

Для расчетного определения всех бюджетных и небюджетных источников возмещения расходов по жилищно-коммунальным услугам, оказываемым населению, проживающему в обслуживаемом организациями ЖКХ жилищном фонде (включая расходы на развитие этих организаций), используются расходы, рассчитанные по планово-расчетным ценам, сформированным в порядке, определяемом Советом Министров Республики Беларусь (далее – расходы по планово-расчетным ценам).

Бюджетными источниками возмещения части расходов по планово-расчетным ценам при формировании проекта бюджета на очередной финансовый год являются:

– субсидии на возмещение части затрат по себестоимости;

– субсидии на расходы организаций ЖКХ, не относимые на себестоимость оказываемых населению жилищно-коммунальных услуг.

При формировании проекта бюджета на очередной финансовый год финансовые управления, Министерство жилищно-коммунального хозяйства представляют Министерству финансов расчет по источникам возмещения расходов по обслуживаемому организациями системы Министерства жилищно-коммунального хозяйства по видам оказываемых населению жилищно-коммунальных услуг. В данном расчете находят отражение следующие основные показатели:

– отпуск услуг населению (тыс. куб. м, тыс. Гкал, тыс. кв. м, тыс. чел.);

– себестоимость единицы услуг (рублей);

– планово-расчетная цена единицы услуг (рублей);

– сумма расходов по жилищно-коммунальным услугам по планово-расчетным ценам;

– источники возмещения расходов, в том числе субсидии на возмещение части затрат по себестоимости; субсидии на расходы, не относимые на себестоимость; доходы от населения по фиксированным тарифам; доходы от аренды (за вычетом налогов); перекладывание части затрат по коммунальным услугам для населения на юридические лица; прочие собственные доходы организаций жилищно-коммунального хозяйства.

Совокупные затраты по себестоимости первоначально (расчетно) определяются Министерством финансов Республики Беларусь при формировании проекта бюджета исходя из плановой себестоимости на единицу продукции (1 кв. м, 1 Гкал, 1 куб. м и т.п.) по каждому из видов оказываемых населению жилищно-коммунальных услуг на основании расчетов, представленных Министерством жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь, финансовыми управлениями областных (Минского городского) исполнительных комитетов, а также с учетом макроэкономических показателей, доводимых в установленном порядке Министерством экономики Республики Беларусь.

Областные (Минское городское) управления ЖКХ при расчете планово-расчетных цен обязаны обеспечить:

– учет экономии затрат в результате оптимизации структуры подведомственных организаций ЖКХ, их численности, экономии топливно-энергетических ресурсов и других мер;

– расчеты необходимого повышения тарифов на оказываемые населению жилищно-коммунальные услуги с учетом показателя по уровню возмещения затрат населением, предусмотренного расчетными показателями бюджета, доведенным Министерством финансов до областных (Минского городского) исполнительных комитетов, на коммунальные услуги для юридических лиц, тарифов на другие платные услуги, оказываемые населению и юридическим лицам, – в целях обеспечения расходов по планово-расчетным ценам источниками финансирования в полном объеме.

Затраты по теплоснабжению населения представляются по видам теплоисточников (тепловая энергия собственная, ведомственная, организаций Белорусского государственного энергетического концерна (Белэнерго). При этом затраты по тепловой энергии, приобретаемой организациями ЖКХ от организаций Белэнерго, включают затраты, связанные с транспортировкой тепловой энергии от границ балансовой принадлежности тепловых сетей энергосберегающих организаций системы Белэнерго и организаций Министерства жилищно-коммунального хозяйства до конечного потребителя (населения) включая:

– затраты по содержанию и ремонту тепловых сетей, в том числе горячеводных и внутридомовых;

– затраты по содержанию центральных и индивидуальных тепловых пунктов и инженерного оборудования с учетом расходов по ремонту и проверке приборов группового учета тепловой энергии и систем ее регулирования;

– затраты на технологический расход тепловой энергии, связанный с ее транспортировкой до конечного потребителя (населения).

Министерство финансов при подготовке проекта бюджета формирует сводный расчет плановых затрат по областям и г. Минску по оказываемым населению жилищно-коммунальным услугам.

Министерство финансов имеет право в случае необходимости запросить дополнительные расчеты и обоснования.

Принятый в Законе о бюджете на очередной финансовый год уровень возмещения затрат по оказываемым населению жилищно-коммунальным услугам за счет местных бюджетов определяет долю возмещения плановых затрат бюджетными субсидиями: за счет бюджета планируется финансирование только части плановых затрат, принятых в расчете при формировании бюджета. Расчетные объемы субсидий организациям ЖКХ по обслуживаемому ими жилищному фонду (по жилищным и коммунальным услугам) определяются Министерством финансов как доля от плановых затрат на очередной финансовый год в целом по области (г. Минску).

Также при расчете бюджетных субсидий для организаций ЖКХ планируются не относимые на себестоимость расходы, связанные с оказанием населению жилищно-коммунальных услуг.

Расчетные объемы бюджетных субсидий на расходы организаций ЖКХ, не относимые на себестоимость оказываемых населению жилищно-коммунальных услуг, ежегодно определяются Министерством финансов в процентах от плановых затрат по себестоимости оказываемых населению жилищно-коммунальных услуг:

по теплоснабжению – 2 %;

по водоснабжению – 3,5 %;

по водоотведению (канализации) – 3,5 %;

по техническому обслуживанию жилищного фонда – 5 %;

по сбору, вывозу и обезвреживанию твердых бытовых отходов – 5 %;

по пользованию лифтами – 5 %.

При формировании бюджетов областей и г. Минска областные, Минский городской Советы депутатов или по их поручению областные, Минский городской исполнительные комитеты могут предусматривать для районов (городов областного подчинения) отклонения по уровню возмещения затрат бюджетными субсидиями; при этом в целом по области (г. Минску) доля возмещения плановых затрат должна соответствовать уровню, предусмотренному в Законе о бюджете на соответствующий финансовый год.

Областные, Минский городской Советы депутатов или по их поручению исполнительные комитеты при исполнении и уточнении бюджетов областей, г. Минска могут уточнять плановые затраты, принятые в сформированном Министерством финансов сводном расчете плановых затрат. Допускается также уточнение плановых затрат между отдельными видами жилищно-коммунальных услуг. На основании письменных запросов районного (городского) исполнительного комитета может быть осуществлено увеличение плановых затрат районов (городов) областного подчинения. Изменение уточненных плановых затрат на уровне районов (городов, кроме г. Минска) относительно предусмотренных при формировании и уточнении бюджета области (г. Минска) осуществляется за счет их перераспределения между отдельными видами оказываемых населению жилищно-коммунальных услуг, без увеличения в целом по району (городу, кроме г. Минска).

Плановые затраты по области (г. Минску) в течение очередного финансового года могут быть самостоятельно увеличены относительно первоначальных областными (Минским городским) Советами депутатов или по их поручению областными (Минским городским) исполнительными комитетами, но не более чем на 2 процента от первоначальных плановых затрат, а необходимые в связи с этим дополнительные бюджетные ассигнования изыскиваются на местном уровне в установленном законодательством порядке. Увеличение плановых затрат возможно лишь при наличии источников их покрытия.

В течение финансового года, но не более одного раза в квартал, по согласованию с Министерством жилищно-коммунального хозяйства допускается более значительное увеличение плановых затрат (в течение года – до 10 процентов от первоначальных плановых затрат) в целом по области (г. Минску). При принятии положительного решения об увеличении плановых затрат по ходатайству областного (Минского городского) Совета депутатов или по его поручению областного (Минского городского) исполнительного комитета Министерством жилищно-коммунального хозяйства принимается соответствующий приказ, копии которого и всех расчетов и обоснований к нему в недельный срок представляются Министерством жилищно-коммунального хозяйства Министерству финансов.

Сумма превышения фактически сложившихся затрат над плановыми является сверхплановыми затратами. При определении объемов бюджетного финансирования сверхплановые затраты в отчетном и последующих финансовых годах не учитываются.

Причинами, на основании которых Министерство жилищно-коммунального хозяйства имеет право согласовать повышение плановых затрат, являются:

– превышение фактического уровня инфляции относительно планируемого при подготовке проекта бюджета (согласно официальным данным Министерства статистики и анализа Республики Беларусь);

– приемка жилищного фонда и обслуживающих его объектов инженерной инфраструктуры на баланс Советов депутатов сверх объемов, запланированных при формировании проекта бюджета, – при документальном подтверждении факта указанной приемки;

– превышение цен (тарифов) на импортируемые в Республику Беларусь топливно-энергетические ресурсы относительно принятых при расчете плановых затрат;

– причины природного и техногенного характера (наводнение, землетрясение, крупные аварии на производственных объектах и другие стихийные бедствия; длительное (более месяца) наличие среднесуточных температур в отопительный период по области (г. Минску) ниже, чем среднестатистическая, что должно быть документально подтверждено органами Министерства природных ресурсов и охраны окружающей среды Республики Беларусь);

– рост затрат, обусловленный внесением в законодательство Республики Беларусь изменений, влияющих на порядок формирования себестоимости.

При превышении сложившихся в отчетном периоде затрат над плановыми финансовые отделы (управления) обязаны провести анализ по статьям затрат и видам услуг и при необходимости приостановить финансирование расходов, не относимых на себестоимость, за счет бюджетных субсидий, о чем письменно уведомить соответствующую организацию ЖКХ.

Основанием прекращения действия уведомления являются:

– полное возмещение фактических затрат по оказанным населению жилищно-коммунальным услугам в следующем отчетном периоде имеющимися источниками финансирования (бюджет, доходы от населения, аренда, перекладывание затрат на юридических лиц и другое), что должно быть подтверждено отчетом установленной формы;

– признание фактически произведенных затрат плановыми: либо за счет увеличения плановых затрат (годовых) по оказываемым населению жилищно-коммунальным услугам в порядке, установленном настоящей Инструкцией, с одновременным необходимым увеличением плановых затрат по конкретному их виду (видам); либо согласно решению соответствующего Совета депутатов (по его поручению – исполнительного комитета, администрации района в городе) о перераспределении плановых затрат (годовых) между различными видами оказываемых населению жилищно-коммунальных услуг в рамках соответствующего района (города областного подчинения, района в городе); либо путем уточнения годового финансового плана соответствующей организации ЖКХ (поквартальное перераспределение плановых затрат на текущий год), согласованного с финансовым отделом (управлением).

Об уточнении финансового плана соответствующая организация ЖКХ обязана в недельный срок письменно сообщить вышестоящему органу хозяйственного управления.

Планирование расходов по жилищно-коммунальным услугам, оказываемым гражданам, проживающим в не обслуживаемом ЖКХ жилищном фонде.

При формировании проекта бюджета Министерством финансов Республики Беларусь совместно с Министерством жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь определяются расчетные нормативы на убытки по не обслуживаемому ЖКХ жилищному фонду, используемые для определения расчетных показателей бюджетов областей и г. Минска на очередной финансовый год.

Расчетные нормативы на убытки определяются в рублях: по техническому обслуживанию и отоплению – в расчете на один квадратный метр общей площади жилья с применением повышающего коэффициента по общежитиям; по услугам горячего и холодного водоснабжения, канализации, пользования лифтами, а также сбора, вывоза и обезвреживания твердых бытовых отходов – в расчете на одного проживающего. Расчетные нормативы на убытки подлежат установлению в одинаковом размере для всех областей и г. Минска по всем указанным жилищно-коммунальным услугам, кроме услуг отопления и горячего водоснабжения.

При формировании проекта бюджета области, г. Минска финансовое управление областного исполнительного комитета, Минского городского исполнительного комитета устанавливает расчетные нормативы на убытки, используемые для определения расчетных показателей бюджетов районов (городов областного подчинения), и учитывает в расчетных показателях нижестоящих бюджетов необходимые средства в соответствии с данными нормативами.

При этом допускается изменение подходов относительно используемых при определении расчетных нормативов на убытки: допускается установление нормативов по коммунальным услугам в расчете на единицу потребляемых коммунальных услуг (1 куб. метр воды, стоков, твердых бытовых отходов; 1 Гкал тепловой энергии), по каждому виду жилищно-коммунальных услуг они могут быть дифференцированы по районам (городам областного подчинения).

На уровне района (города областного подчинения) решениями местных исполнительных и распорядительных органов утверждаются (пересматриваются) нормативы на убытки не обслуживаемого ЖКХ жилищного фонда по каждому виду жилищно-коммунальных услуг. Местные исполнительные и распорядительные органы имеют право установить дифференцированные размеры нормативов на убытки по определенным группам не обслуживаемого ЖКХ жилищного фонда (например, по техническому обслуживанию домов ЖСК либо жилищного фонда промышленных предприятий), а также в исключительных случаях – для отдельных организаций.

Направлениями расходования бюджетных ассигнований по не обслуживаемому ЖКХ жилищному фонду являются:

– возмещение части расходов организациям по осуществлению технического обслуживания жилых домов;

– возмещение организациям части расходов, связанных с оказанием коммунальных услуг населению;

– возмещение части расходов организациям всех форм собственности, кроме организаций, входящих в систему Министерства энергетики Республики Беларусь, в связи с отпуском ими коммунальных услуг по тарифам, установленным для населения.

В данной статье мы затронем вопросы управления многоквартирным домом, расчета платы за содержание и ремонт жилого помещения, цены и тарифы на коммунальные услуги в случае управления домом управляющей компанией.

Большая часть населения в крупных городах являются собственниками квартир в многоквартирном доме.

Многоквартирный дом может управляться:

• непосредственно собственниками помещений в многоквартирном доме;
• товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
• управляющей организацией.

Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Управление многоквартирным домом требует специальных знаний и опыта. Поэтому собственники все чаще прибегают к услугам специализированных организаций, таких как управляющие компании. Взаимоотношения сторон — управляющей компании и собственников жилья — строятся на договорной основе.

Управляющая организация — это юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, управляющие многоквартирным домом на основании договора управления многоквартирным домом.

Деятельность управляющих организаций регулируется Жилищным кодексом Российской Федерации, Правилами осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 15.05.2013 № 416 (в ред. от 26.03.2014).

Многоквартирный дом в соответствии с п. 9 ст. 161 ЖК РФ может управляться только одной управляющей организацией.

Если собственники решили доверить управление домом управляющей организации, то с ней в письменной форме заключается договор управления многоквартирным домом. Условия договора управления многоквартирным домом регламентируются Жилищным кодексом РФ.

Информация, обязательная для раскрытия, по выбору управляющей организации размещается:

• на сайте управляющей организации;
• на сайте органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, определяемого высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации;
• на сайте органа местного самоуправления муниципального образования, на территории которого управляющая организация осуществляет свою деятельность.

Расходы управляющей компании

Расходы управляющей компании можно разделить на следующие виды:

• расходы на содержание подъезда жилого дома;
• расходы по ремонту жилого помещения;
• расходы по текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
• расходы по капитальному ремонту;
• расходы по содержанию придомовой территории.

Расходы на содержание подъезда жилого дома

Расходы на содержание подъезда жилого дома включают:

• расходы на содержание в исправном состоянии входных дверей, домофонов, почтовых ящиков, окон, лифтов, мусоропроводов, электрооборудования, системы отопления;
• расходы на содержание в чистоте стен, полов, окон, лифтов и мусоропроводов.

• следить за температурой воздуха в подъезде (температура воздуха должна быть не менее +16 С˚), незамедлительно заменять разбитые стекла в дверях и окнах подъезда;
• следить за исправностью конструктивных элементов подъезда и своевременно их ремонтировать;
• ежедневно проводить влажное подметание лестничных клеток первых двух этажей, площадок перед мусоропроводами;
• ежедневно вывозить отходы из мусороприемной камеры и проводить ее уборку;
• ежедневно мыть пол лифта;
• 2 раза в месяц проводить влажную уборку всех лестничных площадок и пролетов в домах без лифта;
• 1 раз в месяц проводить влажную уборку всех лестничных площадок и пролетов в домах, оборудованных лифтом;
• 1 раз в месяц мыть, чистить и дезинфицировать все элементы мусоропровода.

Расходы по ремонту жилого помещения

Расходы по ремонту жилого помещения и внутриквартирного инженерного оборудования, которое принадлежит собственнику жилья, в ежемесячную плату не включены. Тем не менее управляющая организация должна содержать в порядке и при необходимости ремонтировать общедомовое имущество, находящееся в квартире.

Управляющая организация обязана:

• содержать и ремонтировать стояки холодного и горячего водоснабжения и канализации;
• следить за работоспособностью систем вентиляции;
• в квартирах с газовыми плитами регулярно проверять безопасность работы газового оборудования, установленного в квартире;
• обеспечивать бесперебойную работу системы отопления, ремонтировать оборудование при необходимости;
• следить за состоянием стен дома, проводить ремонт, включая капитальный, если повреждения произошли по вине управляющей организации.

Расходы по текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме

Управляющая организация обязана:

• содержать и ремонтировать системы водоснабжения и канализации;
• следить за работоспособностью систем противопожарной автоматики и дымоудаления;
• в домах с газовыми плитами регулярно проверять безопасность системы газоснабжения;
• обеспечивать бесперебойную работу системы отопления и внутренних инженерных систем и оборудования, своевременно устранять аварийные ситуации;
• ремонтировать кровлю.

Работы по прекращению протечек из-за неисправности кровли выполняются управляющей организацией в течение смены, мелкий ремонт кровли выполняется при благоприятных погодных условиях в течение суток, смена кровельного покрытия до 50 % производится за счет средств текущего ремонта.

Расходы по капитальному ремонту

Решение о проведении капитального ремонта общего имущества принимается на общем собрании собственников. Организационную и информационную поддержку в проведении общего собрания может оказать управа района.

К сведению

Государственной программой города Москвы «Жилище» на 2012-2016 гг. предусмотрено предоставление из бюджета города Москвы субсидий на капитальный ремонт общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах Москвы при долевом финансировании расходов за счет средств собственников помещений в многоквартирных домах. Субсидии получают ТСЖ, ЖСК, управляющие организации. Участие и контроль со стороны жителей — залог качественно выполненного ремонта.

Общее собрание собственников принимает решение:

• о проведении капитального ремонта общего имущества дома;
• о долевом финансировании ремонта за счет средств собственников помещений в доме.
• утверждает виды, объемы и сроки проведения работ;
• утверждает предварительный расчет стоимости по видам работ;

Управляющие организации подают заявку на предоставление субсидии в Департамент капитального ремонта (ДКР) города Москвы. Порядок предоставления субсидий и состав заявки определён постановлением Правительства Москвы от 6 декабря 2011г. №575-ПП.

Услуги по управлению дома должны оказываться своевременно и соответствовать требованиям Правила предоставления коммунальных услуг.

Доходы управляющей компании

К доходам управляющей компании относятся:

• суммы платежей, поступающих от собственников помещений в многоквартирных домах управляющей организации в рамках договора управления многоквартирными домами (плата за управление домом);
• средства, поступающие от населения сверх квартирной платы (дополнительный ремонт квартир, установка санитарно-технических изделий или замена пришедших в негодность по вине жильцов и т. д.);
• средства, поступающие от арендаторов за коммунальные услуги, содержание и ремонт многоквартирного дома;
• средства от посреднической деятельности (получение агентского вознаграждения от ресурсоснабжающих организаций за сбор коммунальных платежей).

В соответствии с подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ к доходам не относятся средства целевого финансирования, а именно:

• средства бюджетов, выделяемые на управление многоквартирными домами управляющим организациям, направленные на долевое финансирование проведения капитального ремонта многоквартирных домов (в частности, бюджетные средства, предоставляемые Фондом содействия реформированию ЖКХ на долевое финансирование капитального ремонта многоквартирных домов);
• средства собственников помещений в многоквартирных домах, поступающие на счета управляющей компании, направленные на финансирование работ по проведению ремонта, капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов.

Приведем пример калькулирования себестоимости услуг, учета доходов и расходов управляющей организацией.

Пример

Собственники многоквартирного дома на общем собрании решили доверить управление домом Управляющей компании ООО «Восток» и заключили с ней договор управления сроком на 3 года.

По условиям договора управляющая компания в течение согласованного срока за плату обязуется:

• оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию общего имущества в данном многоквартирном доме;
• предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений и пользующимся помещениями в этом доме лицам;
• осуществлять текущий и капитальный ремонт общего имущества данного дома;
• осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Общая площадь данного многоквартирного дома составляет 12 546 м 2 .

Многоквартирный дом состоит из:

• 204 жилых помещений — квартир, принадлежащих на праве собственности физическим лицам;
• нежилых помещений (подсобные помещения, используемые для хранения инвентаря, находящиеся на первом этаже).

Управляющая компания заключает договоры подряда со специализированными организациями на комплексное обслуживание многоквартирного дома, в которое входит:

• техническое обслуживание помещений;
• аварийно-диспетчерское обслуживание;
• сбор и вывоз мусора;
• санитарное содержание мест общего пользования и придомовой территории;
• обслуживание инженерных сетей до границы эксплуатационной ответственности.

Жилищно-коммунальное обслуживание осуществляется строго в соответствии с действующими нормативными актами по содержанию и ремонту жилищного фонда на основании сметы расходов.

Смета расходов на управление многоквартирным домом включает:

1. Расходы по договорам с ресурсоснабжающими организациями за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в случае его наличия), отопление (теплоснабжение).

Порядок определения объема предоставляемых ресурсоснабжающими организациями услуг холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, отопления (теплоснабжения) зависит от наличия или отсутствия приборов учета. В нашем многоквартирном доме установлены общедомовые приборы учета. Поэтому стоимость предоставляемых коммунальных услуг определяется как произведение установленного для определенной категории потребителей тарифа на объем потребленных им коммунальных услуг в натуральных единицах, в частности:

• водоснабжение — на 1 м 3 отпущенной воды;
• водоотведение — на 1 м 3 отведенной сточной жидкости;
• теплоснабжение — на 1 Гкал отпущенной тепловой энергии;
• горячее водоснабжение — на Гкал тепловой энергии на подогрев воды, или м 3 отпущенной горячей воды;
• электроснабжение — на 1 кВт×ч. отпущенной электроэнергии.

2. Расходы по содержанию общего имущества в многоквартирном доме.

Отражается общая сумма расходов по оплате услуг специализированных подрядных организаций, выполняющих по договору с управляющей организацией работы по содержанию общего имущества в многоквартирном доме. К таким расходам относится:

• вывоз бытового мусора;
• уборка территории;
• уборка внеквартирных мест общего пользования, в том числе мусоропроводов;
• содержание придомовой территории, в том числе озеленение;
• содержание и ремонт лифтов;
• техническое обслуживание инженерного оборудования и конструктивных элементов зданий;
• обслуживание и очистка вентиляционных каналов;
• подготовка к зиме (утепление оконных и балконных проемов, замена разбитых стекол окон и балконных дверей, утепление входных дверей в квартирах и нежилых помещениях, являющихся помещениями общего пользования).

Поясним, что к инженерному оборудованию в многоквартирном доме относится оборудование по водоснабжению, отоплению, канализации, электроснабжению, а к основным конструктивным элементам здания — фундаменты, стены, перекрытия, перегородки, крыша, лестницы, окна, двери, балконы.

3. Расходы на ремонт.

Отражается общая сумма расходов по оплате услуг подрядных организаций, выполняющих по договору с управляющей организацией ремонтные и строительно-монтажные работы.

К расходам на ремонт относятся расходы на текущий (профилактический) и непредвиденный ремонт (работы, связанные с устранением аварийных ситуаций).

Расходы на профилактический ремонт включают расходы:

• на восстановление поврежденных участков зданий, фундаментов;
• устранение неисправностей и профилактический ремонт внутренних инженерных систем и оборудования (устранение неисправностей кровель, замена водосточных труб, ремонт вентиляции и т. п.);
• ремонт и восстановление разрушенных участков тротуаров, дорожек, отмосток ограждений, навесов для контейнеров, мусоросборников.

4. Расходы на капитальный ремонт.

Отражается сумма расходов по оплате услуг подрядных организаций, производящих капитальных ремонт.

Капитальный ремонт предполагает замену:

• систем инженерного оборудования;
• отдельных элементов несущих строительных конструкций многоквартирного дома.

5. Расходы управляющей организации.

К расходам управляющей организации относятся:

• материальные расходы;
• расходы на оплату труда;
• расходы на амортизацию;
• прочие расходы, связанные с предоставлением услуг по управлению многоквартирным домом.

В составе материальных расходов управляющей организации учитываются расходы на:

• приобретение сырья, материалов, топлива, инвентаря и хозяйственных принадлежностей, используемых в процессе предоставления услуг по содержанию многоквартирного дома;
• оплату аренды нежилых помещений, занимаемых управляющей организацией;
• коммунальные услуги, потребляемые управляющей организацией;
• транспортные услуги;
• другие расходы.

В расходах управляющей организации на оплату труда работников учитываются затраты на оплату труда сотрудников управляющей организации, занятых заключением договоров с подрядными, специализированными и ресурсоснабжающими организациями, начислением и сбором платежей, ведением претензионной работы, выполнением других функций по управлению многоквартирным домом, в соответствии с утвержденным штатным расписанием.

В составе расходов на амортизацию оборудования управляющей организации, используемого в процессе предоставления услуг по управлению многоквартирным домом, учитываются амортизационные отчисления по объектам основных средств, числящимся на балансе управляющей организации.

В прочих расходах управляющей организации отражаются расходы, не вошедшие в перечисленные:

• отчисления на страховые взносы работников управляющей организации во внебюджетные фонды;
• оплата услуг банка;
• оплата консультационных, информационных, консалтинговых и аудиторских услуг;
• расходы, связанные с подготовкой и переподготовкой кадров;
• платежи по обязательному страхованию имущества, гражданской ответственности, отдельных категорий работников в соответствии с порядком, установленным законодательством РФ;
• налоги, сборы, платежи и другие отчисления, установленные законодательством РФ;
• другие расходы.

Расходы в бухгалтерском учете отражаются в соответствии с положениями учетной политики управляющей компании, разработанной в соответствии с требованиями нормативных актов по бухгалтерскому учету:

• Федеральный закон от 06.12.2011 № 402-ФЗ (в ред. от 04.11.214) «О бухгалтерском учете»;
• План счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и Инструкция по его применению, утвержденные Приказом Минфина России от 31.10.2000 № 94н (в ред. от 08.11.2010);
• Положение по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99, утвержденное Приказом Минфина России от 06.05.1999 № 94н (в ред. от 27.04.2012).

Расходы разделяются на прямые и косвенные. К прямым расходам относятся:

• материальные расходы;
• расходы на оплату коммунальных услуг предприятиям жилищно-хозяйственного комплекса;
• расходы на оплату услуг подрядным организациям, оказывающие ремонтно-эксплуатационные услуги по содержанию и ремонту дома;
• расходы на оплату услуг подрядным организациям, выполняющим строительно-монтажные работы по капитальному ремонту зданий и сооружений;
• расходы по оплате услуг единого расчетного центра;
• прочие расходы, связанные с деятельностью по управлению многоквартирным домом.

Остальные расходы, в том числе связанные с содержанием аппарата управления компании, являются косвенными .

Прямые расходы учитываются на счете 20 «Основное производство» следующим образом:

20.01 — расходы по коммунальным платежам;

20.02 — расходы по содержанию общего имущества в многоквартирном доме;

20.03 — расходы на текущий ремонт;

20.04 — расходы на капитальный ремонт.

Кроме того, предусмотрена детализация по субсчетам, открытым для каждого вида коммунальных платежей (20.01/«Отопление», 20.01/«ХВС», 20.01/«ГВС», 20.01/«Водоотводы», 20.01/«Электроснабжение»).

Косвенные расходы, в том числе расходы на содержание аппарата управления ООО «Восток», отражаются на счете 26 «Общехозяйственные расходы». Косвенные расходы ежемесячно списываются на финансовый результат (в дебет счета 90.02).

Бухгалтер ежемесячно составляет калькуляцию произведенных расходов (ниже представлен пример калькуляции фактических расходов за декабрь 2013 г.).

Пример к алькуляции себестоимости услуг

Калькуляция себестоимости услуг за декабрь 2013 г.

Наименование услуг	Счет учета затрат	Сумма затрат на оказание услуг, руб.	Объем предоставленных услуг		Себестоимость единицы услуги, руб.
			Единица измерения	Количество
Отопление	20.01/«Отопление»
Холодное водоснабжение	20.01/«ХВС»
Горячее водоснабжение	20.01/«ГВС»
Водоотводы	20.01/ «Водоотводы»
Электроснабжение	20.01/«Электроснабжение»
Итого расходов на коммунальные платежи		830 787,14
Расходы на содержание дома			Руб. за 1 м 2 площади
			Руб. за 1 м 2 площади
Управление домом			Руб. за 1 м 2 площади
Всего произведенных расходов		1 179 440,48

Главный бухгалтер Иванова Иванова А. Г.

Также управляющая компания оформляет получение субсидий из бюджета . Сумма начислений эксплуатационных расходов для собственников при этом снижается на сумму предоставленных субсидий.

В нашем многоквартирном доме субсидию получает семья из 4-х человек: муж, жена и двое детей 3 и 7 лет. Порядок получения субсидии:

1. В первую очередь рассчитаем сумму оплаты за жилищно-коммунальные услуги по стандарту, приведенному в Постановлении Правительства РФ от 21.02.2013 № 146 «О федеральных стандартах оплаты жилого помещения и коммунальных услуг на 2013-2015 годы» (далее — Постановление № 146):

147 руб. × 18 м 2 × 4 чел. = 10 584 руб.,

где 147 руб. — это регламентированный стандарт стоимости оплаты коммунальных услуг за 1 м 2 в г. Москве, утвержденный Постановлением № 146;

18 м 2 — это социальная норма площади жилья для 3-х и более человек, прописанных в жилом помещении.

Для расчета берутся все доходы, включая стипендии, пособия, пенсии и доплаты.

В нашем случае доход родителей в месяц составляет 18 000 руб. + пособия на детей (500 руб.).

Общий доход семьи будет 18 500 руб. (18 000 руб. + пособия на детей 500 руб.).

Доход на 1 человека соответственно составит:

18 500 руб. / 4 чел. = 4625 руб.

3. Подсчитаем средний прожиточный минимум на семью.

Для подсчета необходимо взять показатели прожиточного минимума, утвержденные правительством. В нашем примере для московской семьи:

• трудоспособное население — 11 249 руб.;
• дети — 8559 руб.

На основе этих данных определим средний прожиточный минимум на семью:

(11 249 руб. × 2 чел. + 8559 руб. × 2 чел.) / 4 чел. = 9924 руб.

4. Находим поправочный коэффициент

Для расчета необходимо совокупный доход семьи на одного человека разделить на средний прожиточный минимум на семью:

4625 руб. / 9924 руб. = 0,47.

5. Определим процент платежей за услуги ЖКХ из общего дохода.

Для расчета необходимо поправочный коэффициент умножить на стандарт максимально допустимой доли собственных расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи, который утвержден правительством Москвы.

Размер компенсационного стандарта города Москвы устанавливается:

• для семей, одиноко проживающих граждан, имеющих соответственно среднедушевой доход и доход свыше 600, но не более 1500 руб. в месяц, — 3 %;
• для семей, одиноко проживающих граждан, имеющих соответственно среднедушевой доход и доход свыше 1500, но не более 2000 руб. в месяц, — 6 %;
• для семей, одиноко проживающих граждан, имеющих соответственно среднедушевой доход и доход свыше 2000 руб. в месяц, — 10 %.

Следовательно, для нашего примера процент платежей равен:

0.47 × 10 % = 4,7 %.

6. Установим сумму максимально возможного платежа за коммунальные услуги.

Для этого совокупный доход семьи умножаем на процент платежей за услуги из общего дохода:

18 500 руб. × 4,7 % = 869,50 руб.

7. Вычисляем размер субсидии на оплату ЖКУ.

Сумму оплаты ЖКУ по стандарту (п. 1) минус сумма максимально возможного платежа за услуги:

10 584 руб. - 869,50 руб. = 9714,50 руб.

_____________________

Формирование цен на услуги управляющей компании

Размер платы за содержание и ремонт многоквартирного дома формируется по следующему перечню работ и услуг:

1. Управление многоквартирным домом:

• осуществление планового надзора и контроля за техническим состоянием объектов, переданных в управление, обеспечением их содержания и ремонта в соответствии с действующими нормативно-техническими требованиями;
• организация работ по обследованию объектов с целью определения их технической готовности к эксплуатации (в том числе к сезонной), необходимости проведения текущего и капитального ремонта;
• планирование работ по содержанию и ремонту переданных в управление объектов;
• планирование финансовых и технических ресурсов;
• осуществление систематического контроля над качеством услуг, работ подрядчиков и за исполнением иных договорных обязательств, корректировка размера оплаты услуг в сторону ее снижения при ненадлежащем их качестве;
• финансирование работ и услуг подрядчиков (участников процесса производства работ, услуг) в соответствии с заключенными договорами и с учетом штрафных санкций за ненадлежащее качество работ и услуг;
• ведение технической документации на переданные в управление объекты;
• работа с населением, в том числе рассмотрение обращений и жалоб по качеству обслуживания;
• выполнение диспетчерских функций по приему заявок от населения;
• осуществление договорно-правовой деятельности;
• организация работы по приему, расчету и учету платежей нанимателей и собственников помещений, взыскание задолженности по оплате, в том числе за коммунальные услуги согласно заключенным договорам на поставку коммунальных ресурсов.

• санитарное содержание домохозяйства (уборка внеквартирных мест общего пользования, придомовых территорий, дератизация и дезинсекция; противопожарные мероприятия);
• уход за элементами внешнего благоустройства;
• вывоз и утилизация твердых бытовых отходов;
• техобслуживание жилых зданий (проведение частичных осмотров элементов жилого дома, устранение мелких неисправностей в ходе проведения частичных осмотров, а также по заявкам населения);
• техобслуживание, техосвидетельствование и диагностическое обследование лифтов;
• подготовка жилого дома к эксплуатации в весенне-летний период;
• подготовка жилого дома к эксплуатации в осенне-зимний период;
• обслуживание, обследование, регулировка и наладка систем инженерного оборудования, обслуживающего более одного жилого помещения: вентиляции, холодного водоснабжения, канализации, горячего водоснабжения, центрального отопления, электроснабжения;
• обслуживание и очистка дымоходов, газоходов и вентиляционных каналов;
• обслуживание, техническое диагностирование и обследование систем газоснабжения, входящих в состав общего имущества многоквартирного дома и обеспечивающих работоспособность оборудования для более чем одного жилого помещения (кроме внутриквартирного газового оборудования — плит, газовых колонок);
• уход за зелеными насаждениями.

3. Текущий ремонт — комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов здания и поддержания нормального уровня эксплуатационных показателей.

Коммунальные расходы определяются по общегородским тарифам. Цена услуги управляющей компании, согласованная с собственниками многоквартирного дома, составляет примерно 5-8 % от расходов на содержание и ремонт многоквартирного дома (пример представлен в табл. 2).

Таблица 2. Цены на услуги управляющей компании
Услуги, оказываемые потребителям	Цена услуги, руб. за 1 м 2 площади
Техническое обслуживание инженерного оборудования и конструктивных элементов зданий
Очистка вентиляционных каналов и дымоходов
Противопожарные мероприятия
Сбор, вывоз и утилизация (захоронение) ТБО и КГМ
Услуги ЕРЦ
Итого расходов на содержание дома
Прибыль
Ремонт
Непредвиденный ремонт
Профилактический ремонт
Итого расходов на ремонт
Прибыль
Цена реализации на ремонт

Расчет коммунальных платежей производится на основании единой квитанции установленной формы. Собственники переводят квартирную плату на счет управляющей компании. Управляющая компания заключает договор о начислении и сборе платежей собственников помещений с центром коммунальных платежей. Правами на программу расчета жилищно-коммунальных услуг владеет управляющая компания. По штрих-коду квитанции бухгалтер получает полную информацию о движении денежных средств и все данные о собственнике.В договорах с ресурсоснабжающими организациями предусмотрено вознаграждение управляющей организациям за сбор средств от населения.

Пример

Продолжаем рассматривать наш пример.

В договоре о поставке коммунальных услуг, заключенном между управляющей организацией и ресурсоснабжающими организациями, имеется пункт, согласно которому размер вознаграждения управляющей организации за услуги населению, сбор платежей от населения по договору составляет 4 % от перечисленной суммы.

В декабре 2013 г. управляющая компания предъявила к оплате собственникам платежей на сумму 1 159 991,18 руб.:

• за коммунальные услуги — 830 787,14 руб.;
• за услуги по содержанию дома — 258 447,60 руб. (12 546 м 2 × 20,60 руб.);
• на покрытие расходов по текущему ремонту — 75 276 руб. (12 546 м 2 × 6,00 руб.).

При этом в декабре 2013 г. на расчетный счет управляющей компании поступили:

• плата по коммунальным платежам — 650 000 руб.;
• плата на возмещение расходов по содержанию дома — 240 000 руб.;
• плата за возмещение расходов по текущему ремонту — 70 000 руб.;
• денежные средства из бюджета — субсидии — 50 000 руб.

Из полученных денег:

• оплачено поставщикам — ресурсоснабжающим организациям — 630 000 руб.;
• оплачено подрядным организациям за содержание и текущий ремонт дома — 300 000 руб.;
• перечислено ЕРЦ за обслуживание — 20 000 руб.;
• начислено комиссионное вознаграждение — 25 200 руб. (630 000 руб. × 4 %).

___________________

НДС и налог на прибыль с доходов управляющей компании

НДС

В письме ФНС России от 15.03.2013 № АС-3-3/904 указано, что реализация коммунальных услуг, предоставляемых управляющими организациями, отвечающими за обслуживание внутридомовых инженерных систем, не облагаются НДС в следующих случаях:

• коммунальные услуги приобретены у организаций коммунального комплекса, поставщиков электроэнергии и газоснабжающих компаний;
• услуги управляющими компаниями оказываются по стоимости приобретения их приобретения у организаций жилищно-коммунального комплекса.

Важно!

Нормами Налогового кодекса РФ не предусмотрено освобождение от налогообложения работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, выполняемых собственными силами управляющих компаний. Следовательно, операции по выполнению управляющей организацией работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома на основании п. 1 ст. 146 НК РФ признаются объектами налогообложения по НДС.

Пример

В нашем случае объектами налогообложения НДС будут являться следующие доходы управляющей компании:

• комиссионное вознаграждение в сумме 25 200 руб., в том числе НДС 3844,06 руб.;
• плата за услуги по содержанию дома в части разницы между ценами приобретения услуг у организаций жилищно-коммунального комплекса и ценой реализации этих услуг собственникам многоквартирного дома;
• плата за услуги по текущему ремонту, так как эти работы выполняла не специализированная организация, в сумме 75 276 руб., в том числе НДС 11 482,77 руб.

Регистр расчета суммы НДС к уплате в бюджет за услуги по содержанию многоквартирного дома представлен в табл. 3.

Таблица 3. Регистр расчета суммы НДС к уплате в бюджет за услуги по содержанию многоквартирного дома
Вид дохода	Единица измерения	Количество	Цена услуги спецпредприятий ЖКХ	Цена реализации управляющей компании	Налогооблагаемая база НДС (гр. 5 - гр. 4) × гр. 3	Сумма НДС (18 % × гр. 6)
	руб. за 1 м 2 общей площади
Итого					19 697,22

Всего начислено НДС с реализации услуг за декабрь 2013 г.:

(3844,06 руб. + 11 482,77 руб. + 3545,50 руб.) = 18 872,33 руб.

Сумму НДС, начисленную на реализацию, уменьшают на сумму НДС, принятую к зачету в бюджет, по выполненным подрядной организации ремонтным работам. Всего подрядная организация выполнила работ на сумму 82 163,75 руб., в том числе НДС 12 533,45 руб.

Итак, в декабре 2013 г. сумма НДС к уплате в бюджет составит:

(18 712,33 руб. - 12 533,45 руб.) = 6338,88 руб.

____________________

Налог на прибыль

В соответствии со ст. 247 НК РФ объектом налогообложения налогом на прибыль для российских организаций признается прибыль, исчисляемая как разница между полученными доходами и произведенными расходами.

Доходами управляющей компании в целях налогообложения являются предъявленные собственникам к оплате суммы платежей (коммунальные, по содержанию дома и текущему ремонту), поступающие от собственников помещений в рамках договора управления многоквартирным домом, а также комиссионное вознаграждение.

Не признаются доходом целевые поступления из бюджета (в нашем примере это субсидии) при условии их раздельного учета.

Расходами в целях налогообложения признаются документально подтвержденные, обоснованные расходы (п. 1 ст. 252 НК РФ), понесенные управляющей компанией при осуществлении деятельности по управлению домом. К таким расходам относятся расходы по оплате услуг специализированных ресурсоснабжающих и подрядных организаций, расходы по управлению домом (заработная плата персонала управляющей компании, отчисления во внебюджетные фонды, амортизация, прочие расходы).

Из доходов при расчете налога на прибыль вычитаются суммы НДС, начисленные на реализацию услуг.

Пример

Рассчитаем налог на прибыль управляющей организации (табл. 4).

Таблица 4. Расчет налога на прибыль управляющей организации
Вид дохода/расхода	Сумма, руб.	Отражение в регистрах бухгалтерского учета	Отражение в регистрах налогового учета
Плата по коммунальным платежам		90.01/1 «Коммунальные платежи»	«Доходы за коммунальные платежи»
Плата за услуги по содержанию дома
Плата за текущий ремонт		90.01/2 «Услуги по содержанию и ремонту дома»	«Доходы за услуги по содержанию и ремонту дома»
Агентское вознаграждение		90.01/3 «Агентское вознаграждение»	«Доходы за полученное агентское вознаграждение»
Итого доходов	1 189 710,74
Сумма НДС, начисленная с доходов по реализации	18 872,33	68.4 «Расчеты по налогу на прибыль»
Расходы на коммунальные платежи		20.01 «Расходы по коммунальным платежам	«Расходы по коммунальным платежам»
Расходы по содержанию дома		20.02 «Расходы по содержанию общего имущества в многоквартирном доме»	«Расходы по содержанию общего имущества в многоквартирном доме»
Расходы на текущий ремонт		20.03 «Расходы на текущий ремонт	«Расходы на текущий ремонт»
Расходы по управлению домом		26 «Общехозяйственные расходы»	«Косвенные расходы»
Итого расходов	1 179 440,48
Налогооблагаемая база	8601,59 (1 189 710,74 - 18 872,33 - 1 179 440,48)
Сумма налога на прибыль

Как видим, за декабрь 2013 г. организация получила убыток, а значит, налог на прибыль не уплачивается.

________________

В настоящее время деятельность по управлению многоквартирными домами на рынке коммунальных услуг востребована и интенсивно развивается. Появляются новые управляющие компании, растет конкуренция. На конкурентоспособность управляющей компании прежде всего может повлиять качество оказываемых услуг и приемлемые цены, поэтому важно грамотно распределить затраты и зоны ответственности.