Планировка квартиры в новостройке без стен. Перепланировка от застройщика
По сравнению с панельными и блочными домами согласовать перепланировку в новостройке часто оказывается проще, поскольку это обычно кирпичные или монолитные дома с преимущественно ненесущими перегородками внутри квартир.
Теоретически перепланировка в новостройке не отличается от любой другой в обычном доме, но на практике проведение перепланировки в новом доме связано с некоторыми тонкостями. Поэтому детально разберем, с чего начать перепланировку в новостройке и каков общий порядок согласования работ в квартире недавно построенного жилого здания.
Квартиры в новостройке, фото:
Перепланировка новостройки до получения собственности
Многие владельцы квартир в новостройках стремятся сделать ремонт как можно быстрее. И это понятно, поскольку нередко для приобретения новой квартиры приходится продавать прежнюю и до окончания ремонта жить в съемной.
Не так давно для получения разрешения на перепланировку в новостройке необходимо было обязательно иметь свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРН. А правоустанавливающие документы после получения ключей от новой квартиры приходится ждать достаточно долго – порой по нескольку месяцев.
Однако сейчас выполнить перепланировку квартиры в новостройке можно и до получения документов о праве собственности. Вот что по этому поводу сказано в Приложении № 2 к постановлению Правительства Москвы от 25 октября 2011 года N 508-ПП . При производстве работ в домах-новостройках, в случае отсутствия зарегистрированных прав на помещение, вместо правоустанавливающих заявителем представляются следующие документы (если объект построен по договору участия в долевом строительстве):
- договор на участие в долевом строительстве;
- договор об уступке прав по договору на участие в долевом строительстве;
- акт приема-передачи недвижимости;
- справка от застройщика о том, что участником долевого строительства полностью выполнены обязательства по договору (если акт приема-передачи недвижимости не содержит информации о выполнении данных обязательств).
Перепланировка новостройки свободной планировки
Сегодня на рынке недвижимости весьма популярным предложением для покупателей жилья являются квартиры со свободной планировкой. Это квартиры без внутренних перегородок, где проложены инженерные коммуникации, а границы помещений обозначены одним рядом кирпичиков или блоков. При этом в таких жилых помещениях, как правило, указано предполагаемое расположение санузла и кухни. А строить стены внутри квартиры предстоит самому собственнику.
При этом многие застройщики убеждают потенциальных покупателей, что возводить перегородки внутри квартиры можно как угодно, ведь планировка квартиры свободная. Но это не так, поскольку термина «свободная планировка» для жилых помещений не существует. Иными словами, собственник не может обустраиваться так, как ему захочется.
Квартиры со свободной планировкой, фото:
Для каждой квартиры имеется утвержденная городскими органами и обозначенная застройщиком планировка, соответствующая общепринятым для жилых объектов правилам и нормам. Поэтому свободно строить стены и менять помещения местами свободная планировка не позволяет.
Если же владелец квартиры хочет что-то изменить в действующей планировке, которая обозначена на плане БТИ и в плане застройщика, то на это требуется получить разрешение Мосжилинспекции в установленном законодательством порядке.
Подробнее о перепланировке в новостройке без стен мы рассказали .
Особенности перепланировки новостройки в Москве
Новостройки в Москве, как и в других городах России, сдаются в эксплуатацию:
- без отделки, когда стены, потолки и полы не имеют никаких декоративных покрытий;
- с отделкой, включающей в себя финальные покрытия стен (краска, обои, декоративная штукатурка, плитка) и полов (плитка, паркет, линолеум, ламинат).
Стоит отметить, что согласование перепланировки в новостройке по эскизу сегодня практически невозможно. Практически любые изменения в существующей конфигурации помещений квартиры требуют наличия утвержденной жилищной инспекцией проектной документации.
В состав проектной документации помимо самого проекта также входит техническое заключение о возможности предстоящего переустройства. Подготовить проект + техническое заключение может любая проектная организация, имеющая допуск СРО и специализирующаяся на перепланировках.
При полном комплекте документов и правильно составленном проекте в течение 20 рабочих дней Мосжилинспекция вынесет решение о согласовании перепланировки квартиры в новостройке.
Ремонтные работы должны проводиться таким образом, как это показано в проекте, согласованном жилищной инспекцией. В этом случае не возникнет никаких проблем с получением от комиссии акта о завершенной перепланировке, который составляется на финальном этапе процесса согласования, когда ремонт уже окончен.
Как узаконить перепланировку в новостройке, которая уже выполнена
Многие собственники, не вникая в особенности жилищного законодательства, проводят перепланировку своей квартиры самовольно. А потом вынуждены ее узаконивать.
В принципе, узаконить перепланировку в новостройке можно и после ее проведения. Во многих случаях жилищная инспекция довольно лояльно относится к собственникам, желающим узаконить перепланировку квартиры, произведенную без предварительного согласования, и новостройки здесь не исключение.
Но узаконить перепланировку в новостройке, как и в других домах, можно только при условии, что сделанные работы не нарушают федеральное и местное законодательство, строительные, санитарные и противопожарные нормы, а на все произведенные строительно-ремонтные работы у собственника имеется техническое заключение о том, что перепланировка безопасна и допустима, разработанная лицензированной организацией (с допуском СРО). Кроме того, придется заплатить административный штраф за то, что перепланировка проводилась незаконно.
Для согласования перепланировки в новостройке только предстоящей или «задним числом», мы советуем предварительно обратиться в организацию, специализирующуюся на согласовании перепланировок квартир. Поскольку самостоятельно разобраться в хитросплетениях многочисленных требований закона, жилищной инспекции и надзорных органов у непосвященного человека в большинстве случаев вряд ли получится.
И здесь важно не столько знание теории, сколько ее практическое применение государственными органами контроля за жилым фондом. А применяться закон может по-разному, в зависимости от каждого конкретного случая перепланировки в новостройке. Также часто ключевое значение может иметь округ столицы, где расположена квартира, особенность конструкции дома, этаж, на котором расположена квартира, и количество этажей над ней, ситуация в соседних квартирах (сверху и снизу) и другие важные факторы, неочевидные для собственника. Но в дальнейшем эти факторы могут существенно повлиять на согласование перепланировки в новостройке.
В нашей компании вы можете не только заказать проектные документы, но и получить бесплатную консультацию по перепланировке . Для этого достаточно набрать номер нашего телефона и задать интересующий вопрос. Также для вашего удобства мы отвечаем на вопросы по перепланировке прямо на сайте. Чтобы отправить сообщение, заполните специальную форму.
Новая квартира в недавно отстроенном и принятом гос. комиссией доме многим новоселам представляется ничем не ограниченными полем для деятельности. Однако такой подход к планированию будущего устройства жилища мало согласуется с требованиями правил, регламентирующих перепланировку в новостройке , — нормативными актами и установлениями в сфере строительства, санитарной и пожарной безопасности, а также жилищной политики. Наибольшая опасность подстерегает новоселов в случае, когда им приходится иметь дело с т.н. «квартирой со свободной планировкой».
…застройщики сильно сомневаются в своем умении предлагать покупателю именно тот продукт, который ему нужен, иначе бы стены стали появляться не только на бумаге…
Как правило, свобода в планировании таких помещений оказывается иллюзорной — на планах БТИ или в проектной документации, прошедшей государственную экспертизу, вполне очевидно указаны запроектированные перегородки, отмечены (и это особенно важно) зоны кухни, ванной комнаты и туалета. Стоит помнить, что , расширение санузла, его объединение или перемещение, строго регламентированы строительными и санитарными нормами. По ссылке, представленной ранее, указан перечень условий, при которых подобные мероприятия могут быть согласованы и реализованы в ходе последующего ремонта.
Правила согласования перепланировки квартиры в новостройке
В настоящее время порядок согласования перепланировки на территории Москвы определяется столичного правительства (приложениями к нему). В конце 2012 года в текст документа были внесены существенные изменения и дополнения. Они были оформлены постановлением правительства Москвы от 26.12.2012 г. Поэтому принято говорить о постановлении 508-ПП в редакции постановления 840-ПП. Указанный документ (приложения к нему) предусматривает перечень работ, подпадающих под требование о согласовании проекта, устанавливают запрет на проведение целого ряда работ, регламентируют порядок оформления перепланировки, ее сроки, а также состав документов.
Перепланировка в новостройке до получения собственности
По общему правилу основанием для обращения за согласованием перепланировки служит правоустанавливающий документ — свидетельство о праве собственности на жилое помещение. Получение такого документа для квартир в новых домах может затянуться во времени. Постановлением 840-ПП были внесены дополнения в текст приложения № 2 к постановлению 508-ПП, которые позволяют инициировать согласование перепланировки до момента получения свидетельства. Для этого необходимо предоставить следующие документы:
- договор участия в долевом строительстве или договор цессии (оригинал или нотариально заверенная копия);
- разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию (копия);
- акт приемки-передачи объекта недвижимости (оригинал или копия);
- согласие застройщика на перепланировку;
- справка от застройщика, подтверждающая исполнение участником долевого строительства всех обязательств из договора.
Как оформить перепланировку в новостройке?
При планировании будущего устройства квартиры, а также ремонта в ней необходимо учитывать ряд ограничений. Наиболее часто возникают вопросы в связи с переносом санузла или кухни, ее объединением с жилой комнатой. На нашем сайте размещена специальная статья на эту тему, ссылка на которую была представлена чуть ранее по ходу текста.
Следующий вопрос связан с изготовлением полов, что подразумевает, в частности, устройство стяжки. Ранее для этого требовалось подготовить проект и согласовать его. Последние новеллы предусматривают такой порядок только для случаев изменения конструкции пола (см. п. 2.2.6 Приложения № 1 к постановлению 508-ПП в редакции постановления 840-ПП). Термин «изготовление» был исключен из текста. Подобное нововведение можно считать послаблением для собственников квартир в новостройках.
Результаты перепланировки оформляются специальным актом после выхода представителя Мосжилинспекции на объект и при наличии . В условиях ремонта в новостройке к таким работам относится изготовление , а также в помещениях, образующих «мокрые зоны». Данный акт подписывается до начала ведения последующих работ, когда есть возможность должным образом осмотреть гидроизоляцию и проверить ее надлежащее исполнение. Для ведения работ, связанных с устройством гидроизоляции, подрядная организация должна иметь свидетельство СРО о допуске к указанной деятельности. В последнее время мы стали замечать, что застройщики все чаще сдают квартиры в новостройках с уже изготовленной гидроизоляцией (даже если в помещениях отсутствует отделка). В этом случае для ведения ремонта вы можете прибегнуть к услугам подрядчика, у которого отсутствует допуск СРО.
При ремонте сан. узла необходимо помнить, что данное помещение должно быть отделено порожком или уровень чистового пола в нем должен быть ниже уровня пола в прилегающих помещениях на 1—2 см.
В настоящее время вновь действует запрет на объединение лоджии с жилой комнатой. По мнению чиновников, такой запрет обусловлен исключением разрешительной нормы из первоначального текста приложения № 1 к постановлению № 508-ПП (п. 2.2.9 в старой редакции). Сейчас согласование возможно только в случае устройства разделительной перегородки, например, в виде стеклянных раздвижных дверей. Наличие такой конструкции гарантирует необходимый уровень инсоляции (количество поступающего солнечного света, предусмотренного санитарными правилами), а также обеспечивает целостность первоначального теплового контура.
Хотя установка кондиционеров на фасадах жилых домов, не относящихся к категории памятников архитектуры, разрешена и не требует согласования, следует помнить, что монтаж и эксплуатация такого оборудования должны производиться с учетом действующих строительных и санитарных правил. В частности, не допускается отведение конденсата в границах оконных заполнений (оптимально планировать его отведение в систему канализации). Кроме того, существует ряд гражданско-правовых ограничений пользования фасадом как частью общего имущества многоквартирного дома (см. ).
В настоящее время в большинстве районов Москвы оформлением перепланировки занимаются многофункциональные центры (см. ). Надзор за деятельностью в данной сфере осуществляет Мосжилинспекция. Ее сотрудники могут проконсультировать вас по отдельным вопросам перепланировки и переустройства.
Большинство новостроек, которые сегодня строятся, возводится по индивидуальному проекту, и, чаще всего, людям удается купить жилье, планировка которого в полной мере соответствует их ожиданиям.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .
Это быстро и БЕСПЛАТНО !
Однако всем угодить невозможно, и у покупателей новых квартир может возникнуть желание «немного» передвинуть стену, совместить санузел (или наоборот), чтобы все в их родной обители было идеально.
И каждый хочет, чтобы все подобные работы были завершены до получения права собственности.
Правила согласования
Согласно жилищному законодательству РФ являются изменения ее конфигурации, сведения о которых в обязательном порядке необходимо занести в технический паспорт жилого помещения.
Правила согласования перепланировки квартиры в новостройке до получения собственности зависят от того, к какому виду согласования принадлежат проводимые в будущем ремонтные работы.
Согласование может быть двух видов:
- Разрешительное – для проведения перепланировки потребуется специальное разрешение от территориального органа государственной жилищной инспекции.
- Уведомительное – для проведения перепланировки не потребуется подобного разрешения.
Получение специального разрешения от местной государственной жилищной инспекции необходимо в следующих случаях:
- перемещение санузлов;
- устройство проемов в перегородках, которые являются несущими;
- устройство перегородок, которые создают нагрузки свыше установленной нормы на перекрытия (в домах с железобетонными перекрытиями).
Получение специального разрешения от местной государственной жилищной инспекции не требуется на основании в следующих случаях:
- замена полового покрытия;
- монтаж антенн спутникового ТВ на фасаде;
- замена унитаза;
- полное или частичное устранение перегородок, не являющихся несущими (за исключением межквартирных);
- устройство проемов в перегородках, которые не являются несущими;
- устройство второстепенных перегородок из легких материалов.
Запрещается в любом случае:
- увеличивать кухню за счет санузла, исключение: последний этаж дома;
- увеличивать кухню или санузел больше, чем на 25 процентов за счет жилплощади;
- соединять кухню и комнату с помощью арки, если на кухне стоит газовая плита;
- демонтировать стены, которые являются несущими;
- уменьшать, сносить и перемещать общедомовые коммуникации;
- перемещать санузел в места, где в квартире, находящейся снизу, расположена жилая комната;
- использовать домовое отопление, чтобы подогревать полы на балконе;
- увеличивать балкон за счет жилплощади.
Разрешительное согласование подразумевает перепланировку квартиры в новостройке до получения собственности только после получения соответствующего от территориального органа государственной жилищной инспекции.
Разрешение выдается только после предоставления проекта перепланировки квартиры.
Работы по перепланировке должны быть выполнены в пределах срока действия соответствующего решения.
В случаях, когда получение специального разрешения от местной государственной жилищной инспекции не требуется, после перепланировки квартиры необходимо внести соответствующие изменения в техпаспорт квартиры. Это особенно важно, если в будущем будут планироваться какие-либо сделки с квартирой.
Оформление перепланировки в новостройке до получения собственности
У каждого владельца квартиры в новостройке существует два варианта выполнить перепланировку:
- Провести все работы, а затем «постараться» узаконить «задним числом».
- Получить необходимое разрешение, а уже после проводить необходимые работы.
Стоит отметить, что, не имея на руках свидетельства о праве собственности, согласовать перепланировку сложно, но все-таки возможно.
Необходимо помнить, что при первом варианте, собственники жилья могут нанести непоправимый ущерб конструкции дома, а впоследствии не получить необходимую разрешительную документацию.
В подобном случае придется возвращать планировку в первоначальное состояние.
Правозащитники советуют проводить перепланировку в новостройке до получения собственности в установленном законом порядке.
Они делают акцент на то, что для этого лишь необходимо собрать и предоставить верные документы.
Необходимые документы
Чтобы обратиться за разрешением на согласование перепланировки требуется предоставить, в первую очередь, свидетельство о праве собственности на квартиру.
Если такового нет, для согласования необходимо предоставить пакет документов, которые его заменяют:
- оригинал или заверенная у нотариуса копия договора участия в долевом строительстве;
- копия разрешения на ввод дома в эксплуатацию;
- оригинал или заверенная у нотариуса копия акта приема-передачи квартиры;
- согласие застройщика на проведение перепланировки;
- справка от застройщика, в которой содержится информация об исполнении участником долевого строительства всех договорных обязательств.
К этим документам необходимо приложить заявление, техпаспорт, проект перепланировки квартиры.
Куда обратиться?
Процедура проведения перепланировки квартиры в новостройке до получения собственности, «по проекту» (когда необходимо разрешение), выглядит следующим образом:
- Получение техпаспорта на квартиру.
- Составление проекта.
- Обращение в территориальный орган Жилищной инспекции с необходимым пакетом документов.
- Получение соответствующего разрешения.
- Проведение ремонтных работ одновременно с ведением Журнала работ.
- После завершения работ по перепланировке необходимо пригласить комиссию из территориального органа Государственной жилищной инспекции, чтобы составить акт о завершенной перепланировке (на основании ).
- Обмер помещений сотрудником БТИ.
- Получение кадастрового паспорта в кадастровой палате Росреестра, в котором будут отображены все проведенные изменения.
Процедура проведения перепланировки квартиры в новостройке до получения собственности, если специального разрешения не требуется, осуществляется та к:
- Получение в БТИ плана квартиры (если таковой отсутствует).
- Проведение ремонтных работ.
- Отображение на плане произведенных изменений (самостоятельно).
- Обращение в территориальный орган государственной жилищной инспекции. Подается соответствующее заявление и план.
- Получение на руки акта о выполненной перепланировке.
- Вызов сотрудника БТИ, чтобы он внес изменения в план квартиры.
- Получение нового плана БТИ.
Ипотека
Многие считают, что провести перепланировку квартиры, которая находится , нельзя, однако это не так.
Это мнение является распространенным из-за того, что жильцы не являются полноправными собственниками до тех пор, пока не погасят полностью обязательства перед банком.
Законодательство России предоставляет каждому владельцу ипотечной квартиры осуществлять перепланировку, но с одним условием – требуется предоставить письменное согласие от банковского учреждения, выдавшего кредит.
Получить разрешение на перепланировку от банковского учреждения несложно. Особенно в случае, когда в ипотечном договоре отсутствует запрет на перепланировку квартиры.
Процедура проведения перепланировки квартиры в новостройке до получения собственности, если она находится в ипотеке:
- Обращение в банковское учреждение с заявлением, где указывается просьба о рассмотрении проекта перепланировки и получении на это разрешения. Очень часто, по требованию банка, необходимо будет дополнительно предоставить отчет страховой компании. Подобный отчет содержит сведения о рисках возникновения страховых случаев во время проведения ремонтных работ, а также в будущем после их окончания. Иногда банковское учреждение может затребовать оценку стоимости квартиры после предполагаемой перепланировки.
- Когда банк «дал добро», необходимо обратиться с разрешением на перепланировку от банковского учреждения и другими необходимыми документами в территориальный орган Государственной жилищной инспекции, чтобы уже сам орган выдал разрешение на перепланировку.
- В случае положительного ответа от территориального органа государственной жилищной инспекции необходимо будет действовать согласно установленным законом общим правилам, и дополнительно к этому, установленным требованиям банка.
Чаще всего банковские учреждения ограничивают срок, в течение которого необходимо:
- пройти всю процедуру согласования;
- провести перепланировку;
- получить новую техническую документацию.
Новые документы необходимо будет предоставить банку, а обычный срок для проведения перепланировки – 6 месяцев.
Как узаконить?
На сегодняшний день многие владельцы квартир в новостройках сталкиваются с проблемой уже сделанной перепланировки квартиры.
Согласно жилищному законодательству РФ, такую перепланировку возможно узаконить исключительно по решению суда.
Стоит отметить, что только суд может позволить оставить «все как есть». Однако при любых обстоятельствах придется заплатить штраф –от 1000 до 30000 рублей ().
Для того чтобы узаконить уже проведенную перепланировку необходимо:
- Собрать документы для БТИ, чтобы получить новый техпаспорт, а именно: существующий техпаспорт, свидетельство о праве собственности или документы, которые его заменяют, заявление на получение нового техпаспорта, заявление на вызов техника.
- Техник БТИ проведет осмотр, замеры и так далее, сравнив все это с имеющимся техпаспортом.
- Получить новый техпаспорт на квартиру и, вместе с ним, обратиться в проектную организацию, где необходимо заказать технический проект перепланировки. У них также необходимо получить заключение о возможности сохранения перепланировки квартиры.
- Обратиться с собранным пакетом документов в архитектурный отдел местного органа исполнительной власти, чтобы они внесли сведения о существующей перепланировке.
- Обратиться с заявлением в суд по месту жительства, чтобы планировку узаконили и оставили «все как есть».
- В случае положительного решения необходимо обратиться в Кадастровую палату при Росреестре, чтобы получить новый кадастровый паспорт.
Стоит отметить, что суд может обязать вернуть квартиру в состояние, которое было до перепланировки.
Цена
На стоимость перепланировки квартиры влияют следующие факторы:
- Общая площадь квартиры.
- Количество комнат.
- Сложность будущей перепланировки.
- Расположение многоквартирного дома.
- Год постройки.
- Некоторые другие факторы.
Мы не только разработаем проект перепланировки квартиры или нежилого помещения в любой новостройке, но и поможем с согласованием!
Объемы жилищного строительства в Москве довольно значительны. Новые дома появляются повсеместно - в центре, на окраинах, на месте снесенных хрущевок , и так далее. Условно говоря, все новые дома можно поделить на две категории - типовые дома (эконом-класс и муниципальное жилье) и несерийные многоквартирные дома по индивидуальным проектам (бизнес-класс и элитное жилье).
В ча сти пр оектирования и согласования перепланировок между этими двумя категориями новостроек есть существенная разница.
Перепланировка квартиры в типовой новостройке
Начнем с новых домов, которые строятся по проектам повторного применения, разработанным . В настоящее время на рынке столичной недвижимости эконом-класса преобладают новые (И-155) или модернизированные серии П-44Т , П-44ТМ/ТМ25 , П-44К, П-3М , П-3МК Флагман , КОПЭ Парус , КОПЭ Башня , и некоторые другие.
строительные планы этажа серийных новостроек
Перепланировка в новостройках индивидуальных проектов
Что же касается нетиповых новостроек, то это, как правило, монолитные дома с т.н. "свободными" планировками квартир. Спроектировать перепланировку монолитной новостройки одновременно и проще, и сложнее, чем в стандартном панельном доме. Проще - потому что в монолитах мало несущих стен (встречаются даже квартиры вообще без внутренних стен и перегородок). Соответственно, ТЗК от автора дома не понадобится - за исключением демонтажа подоконных зон - жилинспекции могут потребовать ТЗК
Но есть и с ложности. Первое, это пресловутая свободная планировка . На самом деле, она не позволяет, как многие думают, зонировать помещения как заблагорассудится. В новой квартире все равно есть жилые и нежилые помещения, которые нельзя менять местами. В поэтажном плане застройщика указана фиксированная планировка с кухнями, туалетами и ванными, которые должны оставаться на своих местах.
Другая проблема индивидуальных новостроек - это отделка, а вернее ее отсутствие. Тот факт, что хозяину новой квартиры придется лить стяжку, класть гидро- и шумоизоляцию полов налагает на него обязанность узаконить данные мероприятия по проекту полов .
Перепланировка в новостройке до получения собственности
Можно ли согласовать перепланировку в новом доме, если право собственности еще не получено? В настоящее время это допускается. 508 Постановление Правительства Москвы в части п. 2.11 Приложения 2 устанавливает перечень документов, которые могут быть предоставлены взамен правоустанавливающих.
Примеры перепланировок в новостройках
