Оформление пристройки. Как узаконить пристройку на частной собственности и собственной земле
Владея частной собственностью, в виде собственного дома, некоторые хозяева самостоятельно сооружают различные пристройки к нему. При этом часто не задумываясь о возможных негативных последствиях своих действий. Ведь жить в незаконной постройке нельзя, нужно её будет все равно рано или поздно документально оформить и грамотно узаконить.
Необходимые документы
Если решились оформить всё самостоятельно, тогда на первом этапе вам предстоит собрать немаленький пакет необходимых документов. В него вошли:
- Документ, подтверждающий ваше неотъемлемое право на данный земельный участок, где возвели или только намереваетесь сделать свою пристройку.
- Документ, который удостоверяет ваше полное право, на данное домовладение.
- В ЖКХ нужно взять согласованное разрешение.
- Нужна справка из БТИ (бюро технической инвентаризации).
- Кадастровый план.
- Необходима выписка из домовой книги, показывающая реальное количество проживающих на данное время людей.
- Нужен проект, о перепланировке дома, только грамотно оформленный.
- План, на ваше сооружение.
- Если ваша пристройка граничит с соседним участком, нужно запастись письменным разрешением от них. На возведение новой постройки или узаконивания уже возведённой.
- Согласовать с санэпидемстанцией, нужен соответствующий акт.
- Могут потребоваться даже фотографии дома и возможно земельного участка.
- Характеристика с положительными отзывами от различных коммунальных служб: водоканала, газовой, пожарной и т. д.
Этот вышеперечисленный перечень документов может немного отличаться, в каждом отдельном случае и в зависимости от ситуации. Когда будет собран весь пакет документов, приступайте к процессу узаконивания постройки.
Пошаговая инструкция узаконивая постройки
Узаконить постройку можно:
- до возведения объекта;
- после строительства.
В 1 варианте вы начинаете постройку на законных основаниях. У вас на руках уже имеются все нужные разрешительные документы. Второй вариант признаётся незаконным, и поэтому его узаконивание, возможно не как иначе чем через суд.
Если вы будете действовать на законном основании, хотите, чтобы ваша пристройка получила статус узаконенного жилья тогда необходимо:
1) Собрать всю нужную документацию. Обязательно в них должны быть документы, подтверждающие ваше право на дом и землю. Если дом имеет нескольких хозяев, тогда запаситесь согласием (только письменным) второго владельца, на возведение нужной вам реконструкции. Необходимо соглашение и всех имеющихся служб, к которым в данное время подключён дом: электроснабжения, канализация, газовая, водоснабжения и т. д. Обязателен и масштабный план дома, и понятная схема будущей пристройки. Но иногда бывает довольно и эскиза.
2) На основании всей собранной документации, нужно составить своё исковое заявление в местной администрации. Но лучше сразу обратиться за помощью к юристу, это надёжней.
3) Исковое заявление вместе с заранее собранными документами передать в архитектурный отдел или в строительный.
Если надзорные органы никаких грубых нарушений не выявят:
- не будет вопросов по поводу права собственности;
- разрешение на сооружение было оформлено правильно, от всех собственников дома и даже близлежащих соседей.
Обычно административные органы решают вопрос положительно и выдают нужное согласие.
4) Зарегистрировать пристройку в Росреестре.
5) Произвести оплату госпошлины, согласно прейскуранту. Расчёт производят по рыночной стоимости недвижимости, только льготные категории граждан освобождаются полностью или частично от его уплаты.
Нужно быть готовыми и к возможному отказу, когда ваше здание не соответствует общепринятым строительным нормам, например, если:
- ваша уже имеющаяся пристройка послужила причиной для аварийной ситуации, или нарушена её целостность и т. д.
- строительные материалы, не полностью соответствуют ныне действующим строительным меркам и нормативам;
- подземные коммуникации, кабеля и т. д. слишком близко подходят к вашему месту строительства;
- нарушили права 3 лиц, поступали жалобы от ваших соседей, совладельцев дома и т. д.
Если все вышеописанные факторы не будут иметь место, тогда при безукоризненно собранном пакете документов и, верно, составленном исковом заявлении ваше ходатайство будет решено в положительную сторону. При его вступлении в законную силу, вы должны в недельный срок нанести визит в отделение Федеральной службы, которое занимается регистрацией собственности (недвижимости), вместе с разрешением и выпиской из вашего кадастрового паспорта.
Узаконить уже сооружённую пристройку будет сложнее, это можно осуществить только по решению суда. На нём вы будете выступать истцом, а муниципальные органы соответственно ответчиком.
Собирать пакет документов нужно тот же. Только вместо заявления, необходимо составить исковое письмо, с просьбой узаконивания сооружённой вами пристройки.
Позитивного решения суда можно добиться только в том случае, если будут все нужные согласования и разрешения. Завершающий этап - это регистрация пристройки и, конечно, оплата государственной пошлины.
Возможные проблемы и их решение
Процесс регистрации не капитального строительства обычно оформляется довольно легко. Узаконить не капитального типа постройку: террасу, веранду и т. д. возможно в любое время, с этим трудностей, не будет. Нужно будет только внести некоторые изменения в уже существующую документацию, и всё. Эту процедуру осуществляет БТИ.
Но владельцу, пристроившему самовольно капитальную пристройку, будет гораздо сложнее её узаконить. А иногда даже и невозможно. Её могут признать незаконной и снести. И судебного пристава вовсе не будет интересовать мешало ли оно кому-нибудь, или сколько лет оно, вообще, уже стоит на этом месте.
Даже если постройка была возведена по всем правилам, но соседи по каким-то неизвестным вам причинам не собираются это признавать, скорее всего, и администрация, откажет вам в регистрации. Можно, конечно, попробовать решить проблему через суд. Но чтобы избежать возможных проблем в будущем, лучше заблаговременно побеспокоиться о благополучном исходе дела.
Например, заранее перед возведением постройки договориться со всеми соседями. И добиться от них согласия на строительство. Пристройка также должна соответствовать архитектурным особенностям основного помещения. Если БТИ найдёт какое-то несоответствие, строение не будет зарегистрировано.
При возведении капитального объекта нужно использовать только сертифицированные строительные материалы. Не стоит экономить на своём здоровье и даже, возможно, жизни.
Приобретайте материалы только у известных и хорошо себя зарекомендовавших производителей. Проект постройки должен обязательно соответствовать стандартным, определённым требованиям.
В противном случае из-за несоответствия может последовать отказ в оформлении. Если пристройку не узаконить по всем правилам, тогда невозможно будет в дальнейшем и совершать сделки: продавать, менять, заложить при необходимости и т. д. Потому что техническая документация не будет соответствовать действительности, значит, и продажи.
Согласование и оформление ваших пристроек к дому, лучше проводить до начала работ, чтобы сэкономить своё время и средства. Потому что за самовольное строительство могут наложить административный штраф, отказать в узаконивании, и даже обязуются снести уже готовое сооружение. Если кто-то не готов к длительному и хлопотному оформлению, обратитесь за помощью к частным юристам, или в крупные юридические отделы. Успехов вам!
Действующее законодательство охватывает все стороны жизни человека, оговаривает нормы поведения и ответственность за их нарушение. Количество существующих законов, подзаконных и нормативных актов столь велико, что даже опытному специалисту бывает нелегко сориентироваться в них. Обычные же граждане в лучшем случае просто не будут знать, что предпринять в той или иной ситуации. В худшем случае возможно принятие неправильных решений, способных только усугубить ситуацию и существенно усложнить выход из затруднительного положения.Традиционным способом получения помощи от специалистов в таких случаях является юридическая консультация. Юрист, как никто другой, разбирается в действующем законодательстве, его нюансах и актуальных изменениях. Кроме того, именно юрист способен разъяснить обычному человеку смысл той или иной статьи закона, области её применения и последствия этого. Развитие информационных технологий явилось причиной появления такой разновидности получения юридической помощи, как бесплатные онлайн консультации юриста по телефону. На сайте сайт любой человек может получить полноценную юридическую консультацию. Для этого достаточно позвонить по указанному номеру телефона. Преимущества этого способа консультирования очевидны: Доступность. В любое время дня и ночи, в любой день недели специалисты готовы ответить на все вопросы. Для получения консультации не нужно специально посещать офисы юридических компаний, терять время на ожидание. Мобильность. Чаще всего человеку необходима оперативная консультация по юридическим вопросам. В такой ситуации традиционная консультация невозможна, поскольку повлечёт за собой потери времени. Онлайн консультация по телефону лишена этого недостатка, поскольку доступна не только в любое время, но из любого места. Для этого достаточно выйти в сеть Интернет с любого устройства, поддерживающего эту возможность. Высокое качество консультаций. Квалификация юристов позволяет им оперативно отвечать на большинство поставленных вопросов. В тех случаях, когда рассматриваются ситуации повышенной сложности, специалисту может понадобиться дополнительное время для ознакомления с нюансами дела и соответствующими статьями законодательства. Отсутствие регистрации на сайте. Если по каким-то причинам человек не хочет представляться настоящим именем, он может выбрать для общения любое понравившееся ему имя или псевдоним. Настоящее имя и фамилия могут понадобиться при составлении официальных заявлений, исков и так далее.. Кроме непосредственных ответов на заданные вопросы юристы подскажут правильную линию поведения в той или иной ситуации. Специалисты ответят на вопросы в таких областях права, как: Семейное законодательство. Рассматриваются любые вопросы заключения и расторжения брака, раздела имущества, составления брачного контракта, исковых заявлений и так далее. Налоговое законодательство. Юрист ответит на любые вопросы, связанные с налогообложением, уплатой налогов и сборов, льготами по налогообложению. При необходимости он же поможет составить нужные документы (например, заполнить налоговую декларацию). Трудовое законодательство. Специалист ответит на любые вопросы, связанные с толкованием и применением статей Трудового Кодекса и других нормативных и законодательных актов (приём на работу, увольнение, предоставление отпуска и других). Уголовное и уголовно-процессуальное законодательство. Одна из самых сложных отраслей права, поэтому консультации по этим вопросам проводят самые опытные юристы. Кроме консультирования они помогут составить исковые заявления в надзорные, апелляционные и кассационные инстанции. Страховое и транспортное законодательство. В последнее время – это одна из самых востребованных для консультаций отраслей права. Опытные юристы ответят на любые вопросы, касающиеся использования автотранспорта, его страхования и ответственности за нарушения соответствующих статей законодательства. Жилищное законодательство. Рассмотрению подлежат все вопросы, связанные с приобретением, продажей, обменом, дарением недвижимости, а также любые спорные вопросы, связанные с этим. Кроме этого, бесплатная юридическая онлайн консультация может проводиться по вопросам, связанным с защитой прав потребителей, земельным законодательством и любым другим отраслям юриспруденции. В некоторых случаях на первое место по важности выходит оперативность получения грамотной юридической консультации. В таких ситуациях трудно переоценить значение тех услуг по круглосуточному онлайн консультированию юристами, которые предоставляет сайт сайт.
Расширение дома для некоторых семей — это возможность увеличить жилплощадь, не меняя ее. Продажа дома или обмен на новый — это всегда трудности и неизвестность, которая пугает. Дом, в котором семья привыкла жить, где налажен быт, может быть достроен. Как этот процесс устроен, и что кроется за сухими буквами закона, попытаемся разобраться подробно.
Что такое пристройка к дому?
Пристройками называют любую дополнительную часть дома, присоединенную к основному строению. Не все знают, что различают несколько вариантов пристроек. В соответствии с тем, что именно гражданин планирует пристроить, требуется оформлять документы. Зачастую люди рассуждают следующим образом: дом — это частная собственность, и хозяин имеет право пристраивать к нему все, что пожелает. На деле все обстоит иначе.
Виды пристроек
Пристройки делят на:
- капитальные;
- не капитальные.
Большинство вопросов возникает при желании построить капитальную пристройку. Как правило, она отвечает следующим параметрам:
- в основном проекте она не описана;
- имеет одну или более общую стену с основным домом;
- занимает меньшую площадь по сравнению с основным строением.
Пристройка подразумевает изменение проекта дома. Именно поэтому возникает необходимость обратиться в соответствующие органы.
Для возведения каких пристроек не требуется разрешение властей? Ниже приведен примерный список, который поможет гражданам разобраться с этим вопросом:
- если пристраивается балкон или терраса;
- если пристраивается лестница, навес, а также крыльцо;
- если постройка не контактирует с несущими конструкциями дома;
- если пристраивается гараж или иные вспомогательные постройки.
Если планируется капитальная пристройка, начинать нужно с закупки строительных материалов или с получения разрешения? Разберемся с этой проблемой.
Способы оформления пристройки
Существует два вида оформления документов:
- сбор всех бумаг до начала строительства;
- оформление после того как пристройка возведена.
Зачем вообще нужно оформлять разрешение? Дело в том, что здание с пристройкой становится иным по площади и другим параметрам. Все это должно быть отражено на бумагах. Если эту процедуру не пройти, дом будет считаться не оформленным, и никакие операции с этой недвижимостью нельзя будет произвести. Рассмотрим оба варианта.
Регистрация до возведения
Самым распространенным случаем является сбор документов до начала строительства. Для этого понадобится:
- собрать согласие со всех собственников жилья и соседей;
- выполнить проект будущей пристройки;
- написать в Департамент архитектуры и градостроительства заявление по форме, предоставив вместе с этим документацию.
Какие документы необходимы?
- на земельный участок;
- документ, удостоверяющий право собственности на дом;
- готовый проект (оформляется архитектором).
Такой способ считается самым правильным в оформлении бумаг. Однако, не все поступают именно так, как описано выше. Большое количество граждан сначала строят, а потом приступают к легализации недвижимого имущества.
Что касается проекта пристройки, лучше, если его сделает профессиональный архитектор. Они предлагают свои услуги за определенную сумму в зависимости от сложности. Дело в том, что комиссия рассматривает план очень внимательно, ее интересует:
- параметры пристройки;
- толщина стен;
- ширина проемов;
- материал, из которого будет возведено строение и другие.
Вот почему этим делом должен заниматься профессионал, который все сможет отразить в чертеже.
Регистрация после возведения
Процедура регистрации после возведения будет несколько усложнена. Дело в том, что потребуется оформить пристройку через суд. Для этого необходимо предоставить тот же самый пакет документов, что и при оформлении разрешения заблаговременно. Комиссия рассмотрит проект, и суд в итоге на основании вердиктов трех организаций вынесет решение. Каким оно будет, зависит от согласия каждого органа отдельно и соответствия строения действующим в регионе нормам.
Получение разрешения на пристройку
Сам процесс оформления бумаг, конечно, заставит понервничать. Во-первых, он не решается за несколько дней, во-вторых, потребуется пройти процедуру целого ряда согласований. Рассмотрим подробнее, как это происходит на деле.
Изначально специалисты изучат проект будущей пристройки. Она должна соответствовать тем требованиям, что они заявляют. Этот процесс достаточно длительный. Если проект будет одобрен, заявитель получит соответствующую бумагу. С ней он должен будет отправиться в коммунальную службу и запросить разрешение, а также в управление пожарной охраны. Этот орган должен будет провести проверку согласно своим параметрам безопасности.
Нет возможности описывать нормы, согласно которым разрешения выдаются. Причина кроется в том, что для каждого региона они разрабатываются отдельно.
В итоге под документом, выданном в департаменте архитектуры, должны будут поставить две подписи и печати организации, в которые гражданин обратится. После этого бумага вновь попадает в департамент архитектуры, где начальник должен ее заверить подписью и печатью. На основании нее владельцу дома выдается строительный паспорт. Это и есть бумага, которая позволяет возвести пристройку.
Как оформить самовольную пристройку?
Самовольной считается любая капитальная пристройка, возведенная без получения разрешения. Оформить ее не так сложно, как кажется, но потребуется более длительный срок.
Изначально начинается сбор документов. Потребуется собрать тот же пакет документов, что и при получении разрешения, однако:
- от коммунальной службы и департамента пожарной охраны придется запросить разрешительные акты;
- может понадобиться акт от службы газа, если газ проведен;
- в БТИ запрашивается техническая документация;
- фото дома с пристройкой также необходимо.
Если проекта нет, его придется заказать. Второй шаг — это составление искового заявления в суд с просьбой признать постройку законной. Конечно, лучше все бумаги оформлять вовремя, хотя никто не застрахован сегодня от незнания законов. Интересоваться такими вопросами стоит, это сбережет самое главное, что у нас есть — время.
Расширение жилплощади не всегда происходит с соблюдением требований законодательства. Расскажем в статье, как узаконить пристройку к частному или многоквартирному дому.
Как оформить пристройку к дому?
Существует два возможных способа оформления пристройки к дому:
- Предварительное согласование перед началом строительства. Для этого необходимо составить проект будущей постройки с помощью специалиста и согласовать его с БТИ. Только после получения согласования можно начинать строительство.
- Если постройка уже практически возведена, придется согласовывать ее постфактум. Необходимо собрать документы и не меняя технического плана узаконить объект.
Если постройка была возведена на участке самовольно, то есть без получения согласования, то, согласно ст. 222 ГК РФ, она подлежит сносу. Исключением будет, если одновременно выполнены следующие условия:
- земельный участок, на котором возведен объект, является собственностью нарушителя;
- строение соответствует всем нормам и требованиям законодательства;
- сохранение объекта не нарушает права и интересы других лиц;
- строение не угрожает жизни и здоровью граждан.
В иных случаях, лицо, построившее объект без согласования и разрешения (самовольно), не получает на строение каких-либо прав. А, значит, не сможет распоряжаться юридической судьбой объекта – продавать, дарить, завещать и т.д.
Решение о сносе может быть принято судом, а в некоторых случаях местной администрацией.
Пошаговое оформление пристройки к частному дому
Весь процесс оформление пристройки к частному дому будет происходить по пошаговому алгоритму, представленному ниже.
Шаг 1. Сбор документов
Чтобы узаконить постройку, потребуется подготовить следующие документы:
- свидетельство о праве собственности на землю или выписку из ЕГРН;
- свидетельство о праве собственности на дом или выписку из ЕГРН;
- справка из БТИ;
- разрешение на возведение постройки, полученное в жилищном отделе администрации;
- домовая книга или выписка из нее;
- технический план сооружения;
- проект перепланировки;
- акт согласования с СЭС;
- письменное согласие соседей, если постройка граничит с их домовладением или земельным наделом.
В некоторых случаях могут потребоваться фотографии участка и самого дома. Без полного пакета документов заявка на оформление постройки рассматриваться не будет. Это примерный перечень необходимых бумаг. Уточнить его можно в жилищном отделе местной администрации.
Шаг 2. Подача документов в суд
Чтобы узаконить постройку, необходимо обращаться в районный суд по месту нахождения строения. К вышеуказанному списку бумаг потребуется приложить исковое заявление, в котором прописывается требование признать право собственности на этот объект недвижимости.
В качестве ответчика будет выступать местная администрация. В иске необходимо прописать наименование муниципалитета, свои личные данные и точное описание местонахождения спорного объекта. Рекомендуем обращаться за составлением иска к профессиональному юристу. Специалист сможет грамотно расписать ситуацию для суда и обозначить ваше требование, ссылаясь на нормы законодательства.
При нарушении каких-либо нормативов в суде могут потребовать получить разрешение на возведение постройки от всех лиц, проживающих по адресу ее расположения. Его можно составить и заверить у нотариуса.
Если строение соответствует всем строительным правилам и санитарным нормам, то по результатам рассмотрения дела будет выдано решение суда о том, что постройка признается законной и подлежит госрегистрации.
Этап 3. Обращение в Росреестр или МФЦ
Обращаться в Росреестр или МФЦ нужно для регистрации права собственности и внесения корректировок в существующие документы. Основанием для регистрации будет полученное ранее решение суда.
Корректировка сведений в едином реестре прав на недвижимость облагается государственной пошлиной. Квитанцию на оплату выдаст сотрудник Росреестра или МФЦ.
После рассмотрения вопроса и на основании документов вам будет выдана выписка из ЕГРН. С 2017 года это главная бумага, подтверждающая наличие права собственности. Привычные свидетельства не выдаются.
В первую очередь, чтобы не получить отказа, при возведении постройки следует обратить внимание на нормативы, установленные Строительными нормами и правилами РФ (СНиП). Так, должно быть соблюдено расстояние:
- 2,5 м от подземных коммуникаций;
- 1 м от забора соседей до постройки.
Кроме того, не должны быть разрушены несущие стены и перекрытия основного помещения. При несоблюдении этих требований узаконить дополнительное строение будет практически невозможно.
Для стройки целесообразнее использовать современные материалы. Постановление о сносе может быть вынесено из-за устаревших средств, технологий и материалов, использованных при строительстве.
Для подачи иска в суд не обязательно посещать учреждение лично. Можно направить заявление посредством почты заказным письмом с уведомлением о получении. Через неделю после подачи документов и иска позвоните в судебный орган и уточните все ли в порядке, приняли ли ваше заявление. Как правило, ответ на иск должен прийти по почте, но, зачастую, на это требуется много времени. Чем оставаться в неведение, лучше уточнить.
Отказать принять заявление в суде могут, только если такое разбирательство уже было ранее и по делу было вынесено решение или, если исковое заявление составлено с ошибками. Других причин нет. Если вам отказывают, подавайте повторное заявление или жалобу в вышестоящие органы.
В судебной практике немало случаев, когда строение возводится лицом, которое не является собственником участка или дома. Чтобы не возникло недоразумений, рекомендуется заручиться согласием собственника в письменной форме. Это послужит доказательством в суде, что владелец был уведомлен о намерении пользователя возвести пристрой, и дал на это свое согласие.
Как оформить пристройку к многоквартирному дому?
Жители многоквартирных домов (особенно, если квартира находится на первом этаже) зачастую расширяют жилплощадь с помощью пристраивания балкона или лоджии. Такую постройку необходимо узаконить или она будет подлежать сносу.
Все строения к многоквартирному дому можно разделить на два типа:
- Некапитальные постройки – не имеют фундамента и могут быть собраны или разобраны без возведения стен. Это могут быть навесы, лестницы, витрины и т.д. Такие пристройки выступают от основного здания на расстояние не более чем 12 м.
- Капитальные постройки – меняют технические характеристики или инфраструктуру здания. К этому типу относятся балконы, веранды или лоджии.
Некапитальные постройки не требуют получения разрешения, если не несут собой угрозу жизни и здоровью других граждан. Достаточным будет оформить акт о переустройстве помещения.
Другое дело, если сооружение капитальное. Чтобы согласовать возведение такого строения, необходимы следующие документы:
- согласование пристройки со всеми жильцами многоквартирного дома;
- проект будущего строения;
- план помещения;
- свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРН;
- документ-основание возникновения права собственности (договор купли-продажи, свидетельство о вступлении в права наследования и т.д.);
- разрешения от СЭС и МЧС;
- разрешение из архитектурного отдела муниципалитета.
Строительство можно начать только после получения разрешения муниципалитета. Балконы и лоджии должны быть признаны нежилыми. Все вышеперечисленные документы подаются в местную администрацию для утверждения плана и выдачи разрешения.
Если строение уже возведено, его нужно узаконить. Для этой процедуры список документов будет иным:
- подтверждение права собственности на объект недвижимости;
- выписка из домовой книги;
- справка-разрешение из БТИ;
- акты коммунальных служб о наличии коммуникаций на участке;
- согласие соседей на возведение постройки (письменно);
- проект и технический план;
- фотография дома.
Возведенная без разрешения постройка считается незаконной. Оформить ее должным образом можно только через суд.
Если после рассмотрения дела суд посчитает требование зарегистрировать пристройку необоснованным, строение будет подлежать сносу, а самого нарушителя привлекут к административной ответственности.
В каких случаях это может произойти?
- Конструкция не совпадает с заявленным проектом.
- Строение не соответствуют техническим требованиям (близко расположена к коммуникациям, представляет угрозу жизни или здоровью других граждан и т.д.).
- Материалы, используемые при строительстве, не соответствуют современным требованиям.
- Строение портит вид здания, если оно является памятником архитектуры.
- Постройка затрагивает интересы других граждан (перекрывает проход и т.д.).
По вопросам оформления пристройки к частному или многоквартирному дому целесообразно проконсультироваться с юристом. Грамотный специалист сможет проанализировать конкретно вашу ситуацию и оказать правовую помощь. Получить бесплатную консультацию юриста можно на нашем сайте.
Сейчас у владельцев жилых помещений часто возникают вопросы, связанные с узаконением построек, пристроек и перепланировок. Этот процесс занимает много времени и усилий. Ниже мы рассмотрим, какие документы Вам при этом понадобятся, куда следует обращаться и на какие законы следует обратить внимание.
Узаконивание построек
Множество людей проживает в частных домах, доставшихся им в наследство от родственников, и даже не догадывается, что юридически прав на данные строение не имеет.
Проблема возникает при необходимости совершить какую-либо сделку (продажу, дарение и т.д.). Особенно сложным это бывает, когда земля, на которой построен дом, не была отведена местными властями под строительство и не находится в частной собственности его владельцев. Разрешение такой ситуации возможно лишь путем узаконивания самовольной постройки в судебном порядке. И не в каждом случае исход очевиден.
Такая процедура приносит много хлопот и неудобств. Для обращения в суд требуется собрать немалое количество доказательств.
Для начала, нужно иметь четкое понятие того, что по российскому законодательству мы не имеем права строить дом на земле, не отведенной для этих целей. «Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет», гласит статья 222 Гражданского кодекса РФ.
Исключение для сноса составляет случай, когда дом был возведен лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Лишь в этом случае право собственности на постройку может быть признано за этим лицом судом.
В случае, если земля не была отведена для строительства, и не находится у владельца ни на праве собственности, ни на праве пожизненного (наследуемого) владения, постоянного (бессрочного) пользования, есть лишь один путь узаконения: в порядке особого судебного производства признать факт владения и пользования домом как своим собственным.
Здесь необходимо учесть одно условие: владеть и пользоваться домом нужно добросовестно и открыто на протяжении 18 лет (15 лет составляет срок приобретательской давности на недвижимое имущество и 3 года – срок исковой давности). Если данный срок соблюден, и Вы имеете доказательства того, что дом был построен более 18 лет назад (год постройки обычно указывается в техническом паспорте, также можно приложить старые платежки за коммунальные услуги и т.п.), в таком случае за Вами остается право признать факт владения и пользования домом как своим собственным в судебном порядке.
Положительное решение суда будет правоустанавливающим документом для оформления права собственности на дом в регистрационной палате.
Заявление об установлении факта владения и пользования недвижимым имуществом как своим собственным подается в районный суд по месту нахождения дома. В нем будет необходимо кратко описать ситуацию, указать год постройки или приобретения и др. Государственная пошлина за подачу такого заявления составит 200 рублей.
С положительным решением суда, а также кадастровым паспортом дома можно идти в регистрационную службу и оформлять право собственности на дом. Вслед за домом можно будет оформить в собственность и землю, но это уже отдельная процедура.
Однако есть ещё один нюанс:
До внесения изменений в Гражданский кодекс РФ от 1 сентября 2006 года была возможность узаконить самострой в административном порядке в том случае, если судом установлена возможность и владельцу постройки вменено в обязанность оформление землеотвода и всех согласований по строению. Соответственно, юридическое значение имеет дата возведения самовольной постройки: до 1 сентября 2006 года или после этой даты.
В суд следует обязательно представить:
1. Отказ органа местного самоуправления в согласовании строительства самовольной постройки.
2. Технический паспорт БТИ
3. Заключения соответствующих ведомств об отсутствии нарушений пожарных, экологических, санитарных, проектировочных и строительных норм.
К тому же следует убедиться, что в схеме зонирования ваш участок, а также соседние участки с объектами недвижимости, не указаны как планируемые к сносу.
Если самовольная постройка возникла до 1 сентября 2006 года, то в суд следует представить письмо администрации о возможности предоставления земельного участка в собственность или аренду в установленном законом порядке.
Если суд принял решение легализовать вашу самовольную постройку, то решение суда будет являться основанием для:
Внесения данных об объекте недвижимости в реестр объектов капитального строительства (т.е. у вас появится возможность получить техпаспорт из БТИ, кадастровый паспорт на свое строение)
- Государственной регистрации вашего права собственности на строение в учреждении юстиции
Изменения, внесенные в ГК РФ, а также усиление ответственности за самовольное строительство связаны, прежде всего, с тем, что на практике оказывалось проще построить дом и узаконить его через суд, чем проходить все необходимые этапы согласования, особенно, если дело касается строительства многоэтажного жилого дома. Можно предположить, что законодатели, желая, прекратить дальнейшее расширение самостроя, случайно затронули и тех, чьё строительство не столь масштабно или имело место неблагоприятное стечение обстоятельств.
В Государственной думе РФ в настоящее время находится на рассмотрении несколько законопроектов о внесении изменений в статью о самовольной постройке. Это связано с тем, что очень большой объем объектов недвижимости по всей России строился самовольно. Возможно, появятся новые, менее жёсткие, нормы. Особенно актуально это для тех граждан, у которых самовольная постройка - единственное место жительства.
Узаконивание пристроек
Для всех желающих возвести пристройку к дому есть два варианта. Можно начать с согласования проекта и получения разрешительных документов, а можно строить без согласований, понадеявшись, что узаконить возведенную пристройку будет проще. Но при этом до момента узаконивания пристройки она будет считаться самовольной, и на нее не будут распространяться права собственности.
Если Вам нужно узаконить пристройку к жилому помещению, то в первую очередь необходимо обратиться в Бюро технической инвентаризации и заказать там план и экспликацию помещения, копию кадастрового плана и выписку из кадастрового паспорта. Вторым шагом будет обращение к архитектору, обладающему необходимой лицензией, для составления проекта и эскиза изменений. Если в процессе возведения пристройки будут затрагиваться инженерные коммуникации, потребуется также план, отражающий изменение этих коммуникаций. С готовыми эскизами и документами, полученными в БТИ, надо обратиться в отдел архитектуры и градостроительства по вашему району.
Подавая заявление на узаконивание пристройки, не забудьте предъявить оригиналы и приложить копии правоустанавливающих документов на жилье и копию паспорта. После приема заявления для вас подготовят согласующий акт – документ, который необходимо подписать в различных службах: в Роспотребнадзоре, УГПС, в районном отделении коммунального хозяйства, в энергетической компании и газовой службе (если дом газифицирован), а также поставить визу в местном муниципалитете. На быстрое узаконивание пристройки рассчитывать не стоит. Каждое из этих согласований отнимает достаточное большое количество времени и денег.
Но иногда происходит так, что административным образом узаконить пристройку не получается, и тогда можно попробовать обратиться в суд. Как правило, это случается, если пристройка располагается в многоквартирных домах и затрагивает места совместного пользования. В таком случае, в первую очередь, необходимо обратиться за консультацией к юристу. Тщательно проанализировав ситуацию, он предложит варианты решения и поможет правильно составить исковое заявление в суд. Порой случается, что узаконить пристройку через суд удобнее и быстрее, чем административным способом, т.к. истец избавлен от необходимости посещения многих инстанций. Но все же всегда остается опасность того, что суд признает строение незаконным и потребует его демонтировать. Чтобы не рисковать своими деньгами и временем, самым правильным способом будет сначала получить разрешительные документы, а потом уже приступать к возведению пристройки.
Узаконивание перепланировок
Закон называет перепланировкой любые трансформации квартиры, комнаты, дома, требующие внесения изменений в технический паспорт объекта. К таким изменениям относятся: монтаж или демонтаж перегородок и стен, перенос дверных проемов или окон, или изменение их размеров и т.д. В том числе перепланировкой считается установка новой перегородки, какой бы тонкой и незначительной она ни казалась, демонтаж встроенных шкафов, вырубка проемов в ненесущих (и тем более в несущих) стенах. Перепланировка часто сопровождается переустройством, т.е. сменой функционального назначения отдельных помещений, например, расширение санузла за счет коридора.
Как законно сделать перепланировку?
Выполнить (заказать в проектной организации) проект перепланировки;
- Согласовать проект перепланировки с управляющей компанией (ЖЭКом)
- Согласовать перепланировки в межведомственной комисии при администрации района и получить соответствующее решение о согласовании;
- Выполнить перепланировку;
- Получить в администрации района акт приемочной комиссии;
- Внести изменения в технический паспорт.
Чем грозит самовольная перепланировка?
1. Продажей квартиры с публичных торгов или расторжением договора социального найма жилого помещения и выселением из квартиры (ст. 29 Жилищного Кодекса РФ)
2. Уплатой штрафа от 2000 до 2500 рублей;
3 .Сложностями при продаже жилого помещения (мало кто захочет покупать квартиру с самовольной перепланировкой).
Как узаконить самовольную перепланировку?
Закон предусматривает узаконение самовольных перепланировок только в судебном порядке (ст. 29 Жилищного Кодекса РФ). Однако в некоторых случаях возможно узаконить перепланировку без суда, подав документы на согласование, как будто перепланировка еще не сделана.
Сложные перепланировки:
К сложным перепланировкам можно условно отнести такие изменения объектов недвижимости, которые, узакониваются сложнее обычного. Это, в частности, перепланировки, в результате которых к помещению присоединяются дополнительные площади (наиболее актуально в общежитиях), к жилому дому пристраиваются новые комнаты, так же к сложным перепланировкам можно отнести установку балкона. Во всех названных случаях перепланировка выходит за границы имеющегося помещения и может затрагивать интересы третьих лиц. Такие перепланировки могут быть узаконены отнюдь не всегда и только в судебном порядке. Работа по таким делам требует внимания профессионализма и, часто, творческого подхода. Узаконение такой перепланировки без помощи специалиста крайне маловероятно.
